Neue Strategien der Immobilienfirmen: „Mietendeckel ist Sand im Getriebe“
Börsennotierte Immobilienkonzerne verdienen auch an Hartz-IV. Warum der Mietendeckel ein Mittel dagegen ist, erklärt Soziologe Philipp Metzger.
Wem gehört die Stadt? Demo gegen Deutsche Wohnen und Co. im Juni Berlin Foto: Stefan Boness/Ipon
taz: Herr Metzger, was versteht man unter der Finanzialisierung des Wohnungsmarkts?
Philipp Metzger: Unter Finanzialisierung verstehen wir in der Forschung, dass in der Ökonomie das Finanz- gegenüber dem Industrie- und Handelskapital größer geworden ist. Viele Unternehmen passen ihre Profitstrategien dem Finanzkapital an.
Was hat sich am Wohnungsmarkt verändert?
Lange Zeit existierten auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland neben dem öffentlichen Wohnungsbau private VermieterInnen und kleine Wohnungsunternehmen.
38, promovierte als Politologe an der Universität Wien
Erst im Zuge des Neoliberalismus Anfang der 1990er Jahre sind ungefähr eine Million Wohnungen in das Eigentum von Immobilienkonzernen übergegangen. Diese agieren ganz anders als andere Eigentümergruppen. In der ersten Phase dominierten Ende der 1990er Jahre Private-Equity-Firmen. Das sind Investmentfonds mit einem kurzfristigen Anlagehorizont. Wohnungen werden maximal fünf Jahre bewirtschaftet.
In dieser Zeit werden die Mieten erhöht, und die Wohnungen werden dann wieder gewinnbringend verkauft. Die börsennotierten Immobilienfinanzkonzerne hingegen wirtschaften langfristig und setzen auf Modernisierung, um die Profite zu erhöhen. Sie versprechen ihren AktionärInnen, die Rendite auf 30 Prozent zu erhöhen. Sie sind daher massiv unter Renditedruck.
Können Sie dazu ein Beispiel nennen?
Sowohl die Deutsche Wohnen als auch die Vonovia sind Anfang der 2000er Jahre aus solchen Immobilienfonds entstanden.
Sie schreiben in Ihrem Buch von einer Hartz-IV-Strategie der Immobilienwirtschaft. Was verstehen Sie darunter?
Die Konzerne verkaufen in einem Gebiet Cluster, das sind zusammenhängende Gebiete von Wohnblöcken. Dann können sie die Miete erhöhen, was sich auf den Mietspiegel auswirkt. Dadurch steigt die Bemessungsgrundlage für Hartz-IV-EmpfängerInnen bei den Mieten. Gewinner sind aber die Finanzkonzerne.
Können Sie ein Beispiel für diese Strategie in Berlin benennen?
In der Gropiusstadt in Neukölln setzt die Deutsche Wohnen diese Hartz-IV-Strategie um. Ähnliche Entwicklungen kann man in Marzahn und Lichtenberg sehen.
Warum wird darüber in der Literatur zur Gentrifizierung so wenig gesprochen?
Die meisten AutorInnen nähern sich der Gentrifizierung über das Thema Stadtentwicklung an. Ich nähere mich dem Thema hingegen vom Finanzmarkt. Daher schaue ich auf die Finanzinvestoren als Treiber der Gentrifizierung.
Warum beschäftigen Sie sich in einem Kapitel mit Arbeitskämpfen bei Vonovia?
Die Wohnungsbranche hatte lange eine 100-prozentige Tarifanbindung. Bei Vonovia arbeiten heute noch knapp 15 Prozent der Beschäftigten nach Tarifvertrag. Anders als die Private-Equity-Fonds setzten die börsennotierten Wohnkonzerne nicht auf Outsourcing, sondern auf Insourcing. Das bedeutet, dass vorher ausgegliederte Unternehmensteile wieder integriert werden, aber ohne Tarifvertrag. Dabei spart man Steuern, und in einem Büro sitzen KollegInnen mit einer Lohndifferenz von 1.000 Euro. Die Dienstleistungsgewerkschaft Verdi scheiterte 2013 bei dem Versuch, bei Vonovia wieder einen Tarifvertrag zu erkämpfen, weil es eine massive Gegenkampagne und Unionbusting vonseiten des Konzerns gab.
Welche Rolle spielt die Politik bei der Finanzialisierung?
Das war kein Betriebsunfall, sondern politisches Ziel. Vier Finanzmarktgesetze haben das Konzept beschleunigt. Die Liberalisierungen fingen mit Helmut Kohl an und wurden unter Rot-Grün radikalisiert. Und dieser Prozess hält bis heute an. Auch im ersten Koalitionsvertrag der Groko stand, dass man den Immobilienmarkt stärker in den globalen Finanzmarkt integrieren will. Gleichzeitig hat sich der Bund aus dem sozialen Wohnungsbau zurückgezogen. Und die öffentlichen Wohnungsbestände wurden in Ost- und Westdeutschland seit Anfang der 1990er Jahre zu Spottpreisen verscherbelt.
Setzt die Berliner Politik nicht mit dem Mietendeckel auch andere Akzente?
In der Tat ist der Mietendeckel Sand im Getriebe der Finanzialisierung. Für die Deutsche Wohnen könnte dadurch nach Eigenaussage des Vorstandsvorsitzenden Michael Zahn in verschiedenen Interviews ein jährlicher Schaden von 330 Millionen Euroentstehen. Wenn man die Wohnungen wieder in öffentliche Hand bekommen würde, wie es die Initiative Deutsche Wohnen enteignen plant, wäre das ein klares Signal gegen die Finanzialisierung des Wohnungsmarkts.
Leser*innenkommentare
alterego
Alle lieben es über Probleme zu philosophieren, aber der offensichtliche Lösungsansatz d. h. Schaffung von mehr Wohnraum wird ignoriert (oder in lokalen Gruppen bekämpft). Berlin schafft sich sein eigenes Elend, Mitleid ist unnötig.
Peter Kraus
@alterego Das ist die Argumentation der immobilien groß Besitzer
Vonovia und deutsche wohnen bauen überhaupt nicht.
Sie kaufen Mietwohnungen billig und erhöhen die Mieten maximal
In beliebten Gegenden:
Modernisierung
Wenn sie modernisieren dürfen sie 8% Rendite auf ihr Invest nehmen.
Altmieter werden vertrieben.
Neue wohlhabende Mieter zahlen sehr viel mehr Miete
-> Gentrifizierung
Wenn KfW Darlehen in Anspruch genommen werden, bekommen die Investoren pro Wohnung 18000 Euro und manchmal mehr von der KfW (Staatsbank also Steuerzahler) als Geschenk.
Das summiert sich bei mehreren 1000 WHG auf dreistellige Millionen Summen vom Fiskus
Gegenden wo arme Leute wohnen z.B. im Hochhaus am Stadtrand
Discount Wohnen
Dort wo arme Leute konzentriert sind, werden Stadtviertel so gut wie gar nicht in Schuss gehalten.
Das erhöht die Mietrendite.
Durch eigene Facility Management Töchter werden die Umlagen massiv erhöht.
Solange das Amt zahlt, wehrt sich niemand.
Wer formal nicht einschlägig vorgebildet oder sehr fest entschlossen ist sein Recht durchzusetzen, nimmt es hin.
Die grossen Eigentümer heben die Mieten maximal an. Die dadurch steigenden Mietspiegel lassen dann wieder die zulässigen Mietkosten des Jobcenter (KDU) steigen.
Ein Karussell
Notwendig ist
Mehr öffentlicher Wohnungsbestand
Kein Neubau Fieber, dass am Bedarf günstiger Wohnungen völlig vorbei geht
Gewinne aus Vermietung dürfen nicht länger steuerlich besser behandelt werden als Arbeitslöhne.
Die Steuerfreiheit von Verkaufserlösen bei Immobilien Verkäufen muss aufhören.
Die Besserstellung von Immobilien bei Erbschaftssteuern ist falsch.
Durch die Besserstellung vonnprofiten im immobilien Bereich werden immer mehr "gierige" Investitionen provoziert.
Wohnen darf nicht länger behandelt werden wie eine Ware.
Wohnen muss jeder, es bedarf demokratischer Kontrolle und staatlicher Regulierung
Es gibt Beispiele wie es besser geht
Ulm, Wien und einige weitere mehr..
Peter Kraus