Nicht immer glasklar

Wenn’s um die Fenster geht, streiten Mieter und Hauseigentümer sich regelmäßig: Wie dicht ist dicht genug? Und wer trägt Schuld am Schimmel – die schlechte Bausubstanz oder falsches Heizverhalten?

VON KLAUS LEONARD

Wenn es im Winter durch die Ritzen der Fenster pfeift, bekommen viele Mieter den Sanierungsbedarf ihrer Wohnung an der eigenen Haut zu spüren. In solchen Fällen sind die Eigentümer gefordert. Sie sind dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Fenster ihrer Häuser dicht sind. Doch die rechtlichen Details sind tückisch. Wer in solchen Fällen was zu verantworten oder zu tun hat, ist ein häufig auftretendes Streitthema zwischen Mietern und Eigentümern.

Schon beim Einzug ist ein wachsamer Blick geboten: Nach dem Gesetz ist eine Mietminderung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags kannte. Das gilt zum Beispiel, wenn die alten Doppelfenster offenkundig blind und verrottet sind.

Der Mieter muss nachweisen, dass eine Instandsetzung nötig ist. Wenn etwa Wasser eintritt, ist der Fall klar. Aber auch in eindeutigen Fällen gehören Thermopen-Scheiben im Sanierungsfall noch nicht zum einklagbaren Recht des Mieters. Es kommt lediglich darauf an, dass es nicht durchzieht.

Auch wenn eine Modernisierung angekündigt wird, kommt es regelmäßig zu Auseinandersetzungen rund um die Fenster. Eine Modernisierung müssen Mieter zum einen nicht unbedingt dulden. Andererseits können Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Miete nach einer Modernisierung erhöhen. Das hängt unter anderem von der Wertverbesserung der Wohnung ab. Wenn etwa einfache Holzfenster durch Kunsstoffrahmenfenster mit Isolierverglasung ersetzt werden, liegt die Wertverbesserung allerdings nur in der Isolierverglasung. Der Einbau von Isolierglasfenstern ist dann keine Modernisierung, wenn dadurch so viel zusätzliche Lüftung notwendig wird, dass eine Energieeinsparmaßnahme nicht möglich ist. Werden derartige Fenster in Bad und Küche eingebaut, gilt das ohnehin nicht als Verbesserung des Gebrauchswerts. Geschieht dies im Treppenhaus und beträgt die Energieeinsparung dadurch lediglich 2,5 Prozent, wird das ebenfalls nicht als wesentliche Verbesserung anerkannt.

Eine Modernisierung liegt dann nicht vor, wenn die guten alten Kastendoppelfenster ersetzt werden sollen. Der einfache Grund: Sie sind bei Wärmedämmung und Schallschutz besser als Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung. Ist eine Reparatur daran fällig, darf der Oldtimer nur mit Zustimmung des Mieters ersetzt werden. Vor allem in Berlins Altbauten aus Wilhelminischer Zeit sind Kastendoppelfenster noch häufig anzutreffen – und häufig nicht mehr ganz dicht. Eine Nut im Fensterrahmen, mit einem elastischen Gummi versehen, schafft Abhilfe. Auch bei solch vermeintlich simplen Fällen ist ein Fachglaser gefragt. Wer selbst Hand anlegt kann schnell Schaden anrichten. Grundsätzlich gilt: Eingriffe in die Bausubstanz sind Mietern nicht gestattet.

Wenn Fenster regelmäßig beschlagen und dadurch Feuchtigkeitsprobleme auftreten, entbrennt oft eine Debatte darüber, ob die Mieter denn auch richtig geheizt und gelüftet haben. Dazu sind Mieter verpflichtet. Sie sollten folgende Regeln beachten, insbesondere in der Heizperiode von Anfang September bis Ende April: So wird abgeraten, Fenster in Kippstellung zu halten. Das sorgt zum einen nicht für genügend Luftaustausch und hat darüber hinaus den Nachteil, dass die Fensterlaibungen samt umliegender Wand auskühlen. Besser ist es, drei bis viermal täglich durchzulüften: alle Fenster und Türen öffnen, damit die Luft in der Wohnung vollständig ausgetauscht wird. Bei geringem Wind und geringem Temperaturunterschied zwischen Innen und Außen geschieht dies in 10 bis 15 Minuten. Je stärker der Wind und je größer die Temperaturdifferenz ist, desto kürzer sollte gelüftet werden, damit Möbel und Wände nicht auskühlen.

Allgemein gilt in Sachen Schimmel: Die Luftfeuchtigkeit darf nicht zu hoch sein – maximal 70 Prozent. Und auf die Temperatur kommt es an: Für Wohnzimmer, Esszimmer und Kinderzimmer gelten 20 bis 21 Grad Celsius während der Heizperiode als angemessenen, im Bad 22 Grad. Eine angenehme Temperatur im Schlafzimmer liegt bei 15 Grad. Diese sollte allerdings auch nicht unterschritten werden, weil dann die Gefahr besteht, dass sich Schimmel bilden könnte. Aus demselben Grund sollten Türen zwischen Schlafräumen, die auf geringerer Raumtemperatur gehalten werden als die restliche Wohnung, tags wie nachts geschlossen bleiben.