Kapital für das Syndikat

Alternative Geldanlage: Um Mietshäuser dem Spekulantenmarkt zu entziehen, investieren Ex-Hausbesetzer in Immobilien. Damit will man billigen Wohnraum schaffen und über Mietergenerationen erhalten. GLS: „Die Projekte sind solide finanziert“

Politisch und sozial engagierte Gruppen haben oft Probleme, bezahlbare Räume zu finden

„Wir brauchen keine Hausbesitzer, denn die Häuser gehören uns“, hieß es in einem der Lieder von „Ton, Steine, Scherben“. Doch gegen Ende der 80er-Jahre stand die Häuserkampfbewegung in Freiburg wie in den meisten Städten vor dem Aus. Um weiterhin etwas gegen Wohnungsspekulation zu tun, ging eine Gruppe von Ex-Hausbesetzern neue Wege. Mit dem „Mietshäuser Syndikat“ kaufen sie seit 1992 Immobilien und entziehen sie somit dem Markt. Das Geld kommt von privaten Darlehensgebern – im Wortsinn eine alternative Geldanlage.

Das Syndikat ist eine Art Dachverband von sehr unterschiedlichen selbst verwalteten Projekten. Die Variationsbreite reicht vom Zweifamilienhaus in der Innenstadt bis zu einem großen Wohnprojekt für 225 Menschen. Über die Jahre wurde ein Finanzierungsmodell entwickelt, das es ermöglicht, billigen Wohnraum zu schaffen und für viele Mietergenerationen zu erhalten.

Wenn ein entstehendes Projekt sich an das Syndikat wendet, wird es dort zunächst beraten. Passt es in das Konzept des Syndikats, in dem gemeinschaftliches Eigentum, sozialgebundene Vermietung und Verwaltung in Selbstorganisation vorgesehen sind, hilft das Syndikat beim Kauf der Immobilie. Das bezieht sich jedoch nicht nur auf die Verhandlungen und den Vertragsabschluss. Es wird eine Hausbesitz GmbH gegründet, worin Syndikat und Hausverein Gesellschafter und somit Besitzer sind.

Nach dem Kauf regelt ein Hausverein der jeweiligen Bewohner alles, was mit den Gebäuden zu tun hat, autonom; sei es die anstehende Renovierung eines undichten Daches oder die Frage, wer im Projekt wohnen soll. Das Syndikat hat lediglich ein Vetorecht gegen Verkauf oder Privatisierung der Gebäude. „Durch diese Doppelstruktur aus Hausverein und Syndikat ist sichergestellt, dass die Projekte entsprechend ihrer ursprünglichen sozialen Zielsetzung genutzt werden können“, erklärt Jochen Schmidt, einer der Geschäftsführer des Syndikats. Das Syndikat selbst ist ein ideeller Verein, in dem sowohl die elf bestehenden Projekte als auch Privatpersonen Mitglied sind.

Damit immer wieder neue Projekte entstehen können, gibt es im Syndikat einen Solidarfonds. Alle Mieter zahlen Beiträge in einen gemeinsamen Topf, mit denen die Anschubfinanzierung für weitere Vorhaben geleistet wird. „Es soll nicht ein Projekt, das mal mit der Solidarität vieler zustande gekommen ist, Nutznießer sein, indem sie billig wohnen und mit dem Rest nichts mehr zu tun haben“, so Schmidt. Über den Solidarfonds wird jedoch nur ein kleinerer Teil des nötigen Geldes zu den Hauskäufen beigesteuert.

Das Herzstück des Finanzierungsmodells ist der Direktkredit. Viele der Projekte wären mit normalen Bankkrediten auf Grund der hohen Zinsen nicht zu verwirklichen. Deshalb werben die Projekte private Kreditgeber. Diese leihen ihr Geld zu einem Zinssatz von maximal 3 Prozent. „Einige verzichten sogar ganz auf Zinsen, weil ihnen die Idee so gut gefällt“, berichtet Schmidt. „Dabei reichen die eingelegten Beträge von 150 Euro bis zu 150.000 Euro.“ Insgesamt stecken gut 5 Millionen Euro Direktkredite in den verschiedenen Gebäuden des Mietshäuser Syndikats. Viele davon haben lange Laufzeiten. Es sind jedoch auch kurze möglich.

Gesichert werden die Direktkredite durch eine treuhänderische Sammelgrundschuld, die im Grundbuch eingetragen ist. Wenn eines der Projekte also irgendwann pleite wäre und die Kredite nicht zurückzahlen könnte, würden sie aus dem Erlös des Verkaufs beglichen. Vor zwei Jahren gab es über diese Rechtskonstruktion eine Auseinandersetzung mit dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen. Nach der Aufnahme einer Zusatzklausel in die Kreditverträge wurde sie dann jedoch endgültig akzeptiert. Da für jedes Haus eine GmbH gegründet wird, ist zudem sichergestellt, dass bei Insolvenz eines Projekts die anderen nicht bedroht sind.

„Die Darlehensgeber sind bisher größtenteils Leute, die uns durch persönlichen Kontakt kennen“, erklärt Elke Manz, die in einem der Syndikatshäuser wohnt. Dort gehört sie auch zu einer Baukooperative, die den Umbau einer ehemaligen Gießereihalle durchführt. Nach einer umfangreichen Altlastensanierung können dort bald über 50 Menschen leben. Die Wohnungen sind für kinderreiche Familien und Alleinerziehende vorgesehen. Dafür gab es günstige Kredite vom Staat im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus. In den fertigen Gebäudeteilen befinden sich schon die Redaktionsräume eines freien Radios, eine Kindertagesstätte, ein Café, Räume verschiedener politischer Gruppen sowie Gewerberaum für nichtkommerzielle Betriebe. Solche gemischten Projekte liegen dem Syndikat besonders am Herzen: Politisch und sozial engagierte Gruppen haben oft Probleme, bezahlbare Räume zu finden.

Nachdem zunächst Projekte im Freiburger Raum entstanden, gab es in den vergangenen Jahren auch in anderen Städten Interesse an diesem Modell. Ein großes Wohnprojekt in Tübingen und ein Haus in Frankfurt gehören seit diesem Jahr zum Syndikat. Dies ist jedoch nur als Übergang gedacht. „Wir hoffen, dass sich die Leute mittelfristig in ihren Städten eigene Syndikate aufbauen“, erklärt Schmidt. Dann wolle man den GmbH-Anteil an diese abtreten und eine Vernetzung zwischen den Syndikaten schaffen.

„Dadurch, dass die Mieter zwar Eigentümer sind, jedoch niemals verkaufen können, ist dem Syndikat eine nachhaltige Sicherung von Verfügungseigentum gelungen“, sagt Gerhard Waterstradt, einer der Vorstände der Bochumer GLS Gemeinschaftsbank. Dort arbeitet man seit Jahren mit dem Mietshäuser Syndikat zusammen. Die Projekte seien solide finanziert und „sozial sinnvoll“. Waterstradt findet besonders die Doppelstruktur innovativ: „Die Gefahr, dass einer über den anderen Macht ausübt, ist so weit wie möglich ausgeschlossen.“ ARMIN MASSING

Kontakt: Mietshäuser Syndikat, Adlerstraße 12, 79098 Freiburg, Tel. (07 61) 28 18 92, www.syndikat.org