Weniger Eigentumsumwandlungen: Mieter besser geschützt

Nur noch wenige Wohnungen werden in Eigentum umgewandelt. Die novellierte Umwandlungsverordnung entfaltet ihre Wirkung.

Bei Umwandlung wird dunkel für die meisten Mie­te­r:in­nen Foto: dpa

Die massenweise Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen neigt sich in Berlin dem Ende zu. Grund dafür ist die Neufassung der Umwandlungsverordnung des Bundes von Juni 2021, die in Berlin seit September 2021 inkraft ist. Damit wies der Senat – für zunächst fünf Jahre – ganz Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus.

Demnach müssen die Bezirke beantragten Umwandlungen nur noch unter folgender Bedingung zustimmen: wenn Ver­mie­te­r:in­nen nachweisen können, dass mindestens zwei Drittel ihrer Mie­te­r:in­nen ihre Wohnungen selbst kaufen wollen. Die Regelung gilt stadtweit und nicht nur in ausgewiesenen Milieuschutzgebieten. Eine Ausnahme gibt es nur bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen.

In einer der taz vorliegenden noch unveröffentlichten Antwort auf eine Kleine Anfrage der SPD-Abgeordneten Sevim Aydin wird von einem „starken Rückgang der Genehmigungsfälle seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung nach Paragraf 250 Baugesetzbuch“ im September 2021 berichtet. Wurden demnach von Januar bis September 2021 Umwandlungen für 12.078 Wohnungen genehmigt, reduzierte sich der Umfang im Zeitraum September 2021 bis Juni 2022 auf 1.778 Wohnungen – ein Rückgang um 85 Prozent.

1.625 dieser Umwandlungen waren schon vor dem Stichtag beantragt worden und mussten noch nach der alten Regelung genehmigt werden: Damals waren Umwandlungen in Milieuschutzgebieten dann gestattet, wenn sich Ei­gen­tü­me­r:in­nen verpflichteten, innerhalb von sieben Jahren nur an die bisherigen Mie­te­r:in­nen zu veräußern.

Mie­te­r:in­nen kaufen nicht

Übrig bleiben demnach noch 153 Wohnungen, die nach den neuen gesetzlichen Bestimmungen umgewandelt wurden, davon 102 in Tempelhof-Schöneberg. Die meisten Bezirke genehmigten keine einzige Umwandlung mehr. Ver­mie­te­r:in­nen gelingt es demnach nicht, zwei Drittel ihrer Mie­te­r:in­nen zum Kauf zu animieren. Oder aber auch: Sie versuchen es erst gar nicht, weil es eh aussichtslos ist. Von 2015 bis 2019 betrug die Selbstkaufquote nur 0,3 Prozent. Allen anderen wurde, zumindest nach Ablauf der 7-Jahres-Frist ihre Wohnung unter dem Hintern weggekauft – mit der nachfolgenden Gefahr von Eigenbedarfskündigung.

Die Bedeutung der Verordnung wird noch mal deutlicher im Vergleich zum Gesamtjahr 2020, in dem stadtweit 19.189 Wohnungen umgewandelt wurden, davon fast 15.000 in Milieuschutzgebieten – die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen sollen. Diese Praxis konnte nun „nahezu gestoppt werden“, wie es in der Antwort auf die Anfrage heißt.

Die Kreuzberger Abgeordnete Aydin sagt, die Novelle habe sich „eindrucksvoll positiv ausgewirkt“. Gleichzeitig kritisierte sie, dass die Verordnung zum Jahresende 2025 außer Kraft treten muss und eine Verlängerung „nicht in der Kompetenz des Landes“ Berlin liege. Aydin wies darauf hin, dass der rot-grün-rote Senat „sich für eine Bundesratsinitiative für die Verlängerung von Paragraf 250 BauGB einsetzen will, falls auf Bundesebene keine geeigneten Vorschläge entwickelt werden“.