: Nicht die beste Adresse
Die Zustände in einem Göttinger Plattenbau produzieren seit Jahren Schlagzeilen. Vermutlich haben sich Investoren an dem Objekt bereichert. Die Stadt Göttingen schaut bisher nur zu, die Mieter bleiben allein zurück
Aus Göttingen und Hannover Nadine Conti
Muss man dieses Elend noch einmal beschreiben? Es ist ja längst in allen Medien gewesen, in den meisten mehr als einmal: das „Horrorhaus von Göttingen“. Der 70er-Jahre-Plattenbaublock an der Groner Landstraße, dicht am Stadtzentrum, direkt an der Bahnlinie. Wo Menschen Wäscheständer an die Fensterbretter montieren, weil drinnen nicht genug Platz ist. Dutzende von Fernsehteams sind hier schon durchmarschiert – manche wurden angegriffen.
Dutzende Reporter haben angewidert den Geruch im Treppenhaus beschrieben, die Mischung aus Urin und Fäkalien und Moder und Müll. Die Ratten und Kakerlaken, die aus den unbewohnten, zugemüllten, teils ausgebrannten Wohnungen in die noch bewohnten Appartements übersiedeln. Den Sperrmüll in jedem Flur und jeder Ecke, die ausgeschlachteten Schrottautos im Hof und in der Tiefgarage.
Die Berichte lassen sich grob in zwei Kategorien einteilen. Da sind die, die sich vor allem wohlig gruseln. Tenor: Oh, mein Gott, wie kann man so leben, mitten in Deutschland, was sind das für Menschen? Wer schmeißt denn seinen Müll einfach aus dem Fenster?
Und die, die Einzelschicksale in den Vordergrund rücken – von Menschen, die hier festhängen. Alte, Kranke, Menschen mit Kindern, die beklagen, keine andere Wohnung zu bekommen, keinen Job, nicht einmal Arzttermine, sobald sie ihre Adresse nennen. Die, die verzweifelt versuchen, zumindest ihr Eckchen im Elend sauber und ordentlich zu halten und manchmal noch den Flur oder ein Stück vom Hof.
Es ist nicht erst seit gestern in den Schlagzeilen, dieses Horrorhaus. Es ist auch nicht das einzige in der Republik. Während der Coronapandemie sorgte es für Schlagzeilen, weil die Stadt es wegen diverser Verstöße gegen die Quarantänebestimmungen kurzerhand abriegeln ließ. Widerrechtlich, wie das Verwaltungsgericht später feststellte. Vor zwei Monaten ging ein Video in den sozialen Medien viral, das zwei Bewohner beim „Ratten angeln“ zeigt. Einer angelt aus dem Küchenfenster Ratten vom Hof, während der andere mit einem Stock nach ihnen schlägt, bis sie tot sind.
Der abgetauchte Großeigentümer
In dem schwerstsanierungsbedürftigen Wohnblock geht es also schon lange nur noch bergab, aber mit der Pleite des letzten Großeigentümers hat die Talfahrt in Richtung Verwahrlosung und Verelendung noch einmal rasant an Geschwindigkeit gewonnen.
Fast 300 Wohnungen in diesem Block gehörten der Gänseliesel Wohn GmbH und der Winteks GmbH. Die wiederum gehören in das verschachtelte Immobilienreich der Münchener Omega AG von Ralph Reinhold. Im Zentrum von dessen Holding steht eine Familienstiftung mit dem schönen lateinischen Namen „Nervus Rerum“, zu Deutsch: der Nerv, die Haupttriebkraft der Dinge, bildungsbürgerlich für Geld. Einziger Stiftungszweck: das Auskommen der Familie Reinhold zu sichern. Das System Benko lässt grüßen.
Reinhold hatte bis 2021/2022 in ganz Deutschland Wohnblöcke im Segment „affordable living“ („bezahlbares Wohnen“) aufgekauft – meist versehen mit großartigen Sanierungsversprechen, zu deren Realisierung man bei all dem Wachstumseifer aber nie kam. Dafür, berichtet das Handelsblatt, feierte Reinhold legendäre Partys, in Ischgl und auf der Wiesn, mit leicht bekleideten Models, viel Champagner und allem, was man in dieser Branche sonst noch so toll findet.
Die Zinswende 2022 brach dem riskanten kreditfinanzierten Geschäftsmodell schließlich das Genick. Ab 2023 häufen sich die Beschwerden aus Omega-Immobilien, dass Reparaturen unterbleiben und Nebenkosten nicht weitergeleitet werden, schon da droht ganzen Wohnblöcken die Abschaltung von Strom und Wasser, Müll wird nicht mehr abgeholt, Fahrstühle und Heizungen fallen aus.
Ein Notverkauf des gesamten Unternehmens an die Whitefield Group ändert daran nichts, im Gegenteil. Für die Mieter ist nun erst recht niemand mehr erreichbar.
Die Münchener Staatsanwaltschaft ermittelt sowohl gegen Reinhold als auch den Käufer Aydin Tasci von der Whitefield Group wegen Insolvenzverschleppung, Bankrotts und Betrugs, berichtete die Süddeutsche Zeitung zuerst. Aber natürlich gilt da die Unschuldsvermutung.
Während hier also immer noch unklar ist, wer sich die Taschen wann wie vollgemacht hat, ist ziemlich klar, auf wessen Kosten das ging: auf Kosten der Mieter und der Steuerzahler. Denn auch das ist Teil des Geschäftsmodells: Ein Großteil der Mieten in diesen Objekten wird vom Jobcenter bezahlt.
Die Sache mit dem Jobcenter
In Göttingen gehören die heruntergekommenen Wohnungen an der Groner Landstraße sogar zu dem vergleichsweise teuersten Wohnraum. Um die 20 Euro pro Quadratmeter werden hier aufgerufen. Der Trick: Man bewegt sich knapp innerhalb der Grenzen an Mietkosten, die vom Jobcenter als angemessen anerkannt werden – die Wohnungen sind aber deutlich kleiner.
Wenn also das Jobcenter sagt, einer Einzelperson stünden 45 bis 50 Quadratmeter zu und die dürften maximal 511 Euro kosten – dann vermietet man hier 20-Quadratmeter-Wohnungen für 400 Euro. Das liegt innerhalb der Grenzen und muss vom Jobcenter übernommen werden. Der Deutsche Landkreistag fordert deshalb, eine Deckelung bei den Quadratmeterpreisen einzuführen.
1,28 Millionen Euro gießen Stadt und Landkreis einer NDR-Recherche aus dem März zufolge jedes Jahr in diesen Wohnblock. Davon möchte der derzeitige Verwalter, die Coeles Group, aber nichts wissen. Von den 161 Mietern, die seine Firma verwalte, hätten 145 Mietschulden, sagte im Oktober Geschäftsführer Dominik Fricke der Bild-Zeitung. Allein aus den letzten beiden Jahren stünden 854.551,53 Euro an Mietzahlungen aus.
Von „massenhaftem Sozialhilfebetrug“ sprechen im Folgenden die Welt und die BZ aus dem Hause Springer. Und erklären auch gleich den Trick: Wenn man die Abtretungserklärung widerruft, die dafür sorgt, dass das Jobcenter das Geld direkt an den Vermieter zahle, bekomme man das Geld auf sein eigenes Konto und könne es für andere Dinge ausgeben. Für Mietschulden könnte man dann ein Darlehen beantragen – und das auch wieder zweckentfremden.
Die Stadt Göttingen widerspricht dieser Darstellung einige Tage später: Nur 31 Mieter erhalten das Geld direkt, bei 98 Bedarfsgemeinschaften geht die Miete direkt an die Vermieter. Und Darlehen, die im Übrigen ja auch zurückgezahlt werden müssten, habe man 2025 nur siebenmal, 2024 nur ein einziges Mal gewährt. Unmöglich, damit auf diese Summe an Außenständen zu kommen.
Es gibt ein weiteres Problem mit diesen Zahlungen: Das Jobcenter darf, selbst bei offensichtlichen Mängeln, keine Mietminderung durchsetzen. In der Groner Landstraße geht die Heizung nicht, Reparaturen – selbst bei Wasserschäden – werden nicht ausgeführt, Mieter klagen über kaputte Fenster, schimmelige Wohnungen und Ungeziefer. Mieterberatungen raten in solchen Fällen oft zum Widerruf der Abtretungserklärung. Denn nur so kann man Mietminderungen durchsetzen.
Einzelne Kleineigentümer, die ebenfalls Wohnungen in dem Block vermieten, bestätigen im Gespräch mit der taz allerdings auch, dass die Probleme weitgehend hausgemacht sind. „Natürlich gibt es da Mieter, die sehr schwierig sind“, sagt einer, der anonym bleiben will. Er erzählt von Wohnungen, in denen mehr Leute gemeldet sind, als es Quadratmeter gibt – aber wenn man klingelt, mache nie jemand auf. Allerdings, sagt er, habe man sich diese Leute doch auch ins Haus geholt. Hauptsache, vermietet, Hauptsache, Amt zahlt.
Zwei weitere Kleineigentümer erzählen unabhängig voneinander, es habe da so Vermittler gegeben. „Die konnte man anrufen, dann hatte man drei Tage später eine neue rumänische Familie in der Wohnung. Und die haben dann auch geholfen, Leistungen zu beantragen.“
Der Aufräumer und seine Gehilfen
Es gibt weitere Vorgänge, die das Agieren der Hausverwalter von der Coeles Gruppe zumindest fragwürdig erscheinen lassen – wiederum mit freundlicher Hilfe der Springer-Presse. Da ist zum Beispiel der Mann, der in einem großen Artikel in der Bild-Zeitung am 29. Oktober präsentiert wird als „Medizin-Student“, der „Deutschlands schlimmstes Haus“ aufräumt.
Nur ganz nebenbei erwähnt der Text, dass Louis Krause (26) vor ein paar Jahren eine Gartenbaufirma gegründet hat. Er packe hier an, weil es sonst keiner mache, steht im Artikel. Was da nicht steht: dass die Gartenbaufirma von Louis Krause von der Wohneigentümergemeinschaft Aufträge im sechsstelligen Bereich erhalten hat. Dass die Gartenbaufirma zusammen mit der Göttinger Immoservice zur Coeles Group gehört, an der Krause wiederum beteiligt ist.
Mit den gleichen Formulierungen, die in dem Bild-Artikel stehen, wird wenig später ein Spendenaufruf auf Gofundme gestartet – von einem anderen Teilhaber der Coeles Group. Erst als das Göttinger Tageblatt nachfragt, was es damit auf sich hat, wird die Spendensammlung gestoppt. „Ein Missverständnis“ und eine „private Initiative ohne Absprache mit der Geschäftsführung“ sei das gewesen, heißt es.
Unter den wenigen Kleineigentümern, mit denen die taz sprechen konnte und die meist nur einzelne Wohnungen in diesem Block besitzen, ist die Stimmung gespalten. Die einen glauben, dass die Coeles Group nur versuche zu retten, was zu retten ist. Immerhin ist mit dem Ausfall der insolventen Großeigentümerin auch ein Großteil des Hausgelds, also die von den Wohnungseigentümern geleistete Vorschusszahlung, weggefallen, es gibt eine unübersichtliche Zahl an Außenständen bei Stadt, Stadtwerken und Handwerkern. Das Geld reiche hinten und vorne nicht.
Andere argwöhnen, man sei vor allem darauf aus, die eigenen Verluste zu minimieren. Die Coeles Group tritt als Eigentümerin, Hausverwalterin, Auftraggeberin und Auftragnehmerin in Personalunion auf. Ständig werden neue Sonderumlagen beschlossen, Aufträge an Tochterfirmen verteilt, oft ohne Gegenangebote einzuholen.
Hier wolle sowieso niemand mehr arbeiten, sagt der Geschäftsführer öffentlich. Und er gibt wahlweise den Mietern oder der Insolvenzverwaltung die Schuld. Die Tochterfirmen seien die Einzigen, die bereit wären die Rechnungen so lange zu stunden, bis ein neuer Investor gefunden sei. Was er öffentlich nicht sagt: Für einen solchen Investor wäre natürlich vieles einfacher, wenn man bis dahin so viele Mieter und Kleineigentümer vergrault hätte, dass man ungehindert durchsanieren könnte.
Der Anwalt und seine Mandantin
Für Anwalt Sven Adam ist klar, dass hier am Ende die Stadt eingreifen muss. Er hat schon öfter Mieter aus der Groner Landstraße vertreten. Auch die Familien, die gegen das improvisierte Coronagefängnis geklagt hatten. Die bekamen zwar Recht – aber ihr Versuch Schadensersatz zu bekommen, scheiterte am Prozesskostenrisiko.
Seine aktuelle Mandantin heißt Calina Farcas-Moldovan. Sie sitzt als alleinerziehende Mutter von vier Kindern in einer dieser Zweizimmerwohnungen fest, die vom Jobcenter bezahlt werden. Im Zimmer ihrer Söhne geht der Strom nicht, das Fenster lässt sich nicht öffnen, der Schimmel kriecht von der Fensterfront über die Decke bis in den Kleiderschrank.
Das zweite Zimmer – ein Schlaf- und Wohnzimmer mit Küchenzeile, das sie mit ihren vierjährigen Zwillingstöchtern bewohnt, beheizt sie notdürftig mit einem selbst gekauften Elektroheizlüfter – die Heizung wurde im März ab- und seither nicht wieder angeschaltet. Obwohl sie sich erkennbar bemüht, alles ordentlich und sauber zu halten, bekommt sie den Kakerlakenbefall allein nicht in den Griff. Wenn sie versucht, beim Hausmeister Bescheid zu sagen, erreicht sie niemanden.
Sven Adam hat deshalb gleich mehrere Klagen angestrengt – gegen den Vermieter, aber auch gegen die Stadt. Die müsste, argumentiert er, die Wohnung für unbewohnbar erklären, wie es im niedersächsischen Wohnraumschutzgesetz vorgesehen ist, und seine Mandantin und ihre Kinder woanders unterbringen. Die Kosten dafür könnte sie dann beim Vermieter eintreiben. Doch das Verwaltungsgericht lehnt einen entsprechenden Eilantrag rundheraus ab.
In Wirklichkeit schützt das niedersächsische Wohnraumschutzgesetz nämlich keine Mieter – auch wenn man das in der politischen Debatte gern anders darstellte. Es entstand nach dem öffentlichen Aufschrei in der Coronazeit, als klar wurde, welches Risiko von den katastrophalen Arbeiterunterkünften in der Fleischindustrie ausging. Vorher hatten schon die Zustände in der Plattenbausiedlung Wollepark in Delmenhorst für Aufsehen gesorgt, wo Vermieter Nebenkosten unterschlugen, bis ihren Mietern das Wasser abgedreht wurde.
Das niedersächsische Wohnraumschutzgesetz sollte den Gemeinden nun eine weitere Möglichkeit verschaffen, in solchen Fällen durchzugreifen. Es zwingt sie aber nicht dazu. Die Drohung, eine Wohnung für unbewohnbar zu erklären, wie es das Gesetz vorsieht, dient vor allem als Druckmittel, um Vermieter auf Trab zu bringen. Die können auch mit Bußgeldern belegt werden.
Das setzt aber natürlich voraus, dass diese Vermieter greifbar und zahlungsfähig sind. In Göttingen zeigen sich die Tücken des Gesetzes: Bei einzelnen leerstehenden Wohnungen hat die Stadt durchaus mit der Unbewohnbarkeitsdrohung gewedelt, um die Vermieter dazu zu bringen, sie zumindest sorgsam zu verschließen und so weiterem Vandalismus, Brandstiftung und Vermüllung vorzubeugen.
Bei der Wohnung von Farcas-Moldovan verkneift sie sich das aber – denn da ist ja niemand, der sich durch Drohungen zu irgendwas bewegen ließe. Dabei ist der Befund in beiden Fällen derselbe: Die Wohnungen sind nicht beheizbar, verschimmelt, von Ungeziefer befallen.
Anwalt Adam ist empört, weil das Gericht der Argumentation der Stadt folgt und sich der Not seiner Mandantin verschließt. Es argumentiert sogar, sie hätte halt selbst für Reparaturen sorgen sollen, sei für den Zustand der Wohnung mitverantwortlich und hätte es darin ja nun auch schon so lange ausgehalten, dass man jetzt keine Eilbedürftigkeit annehmen könnte.
Im Grunde aber hatte der Anwalt das natürlich kommen sehen. Er kann jetzt nur hoffen, dass der öffentliche Wirbel seiner Mandantin zu einer besseren Unterkunft verhilft. Die Wohnungsverwaltung hat ihr nach ein paar Zeitungsinterviews und Fernsehauftritten prompt fristlos gekündigt – mit dem Verweis darauf, dass die Wohnung gemäß dem niedersächsischen Wohnraumschutzgesetz überbelegt sei. Zum Glück fehlt auch das Geld, eine Räumung anzustrengen.
Wie es auch anders gehen kann
Sucht man nach Beispielen, wie das auch anders geht, landet man oft beim Canarisweg in Hannover. Auch der war lange als Problemimmobilie verschrien. Im Jahr 2019 musste sogar eine Kita geräumt werden, weil die Bewohner Aschenbecher und andere Dinge von den Balkonen auf die Kinder warfen.
Dann kaufte das städtische Wohnungsbauunternehmen Hanova den Block. Über den Kaufpreis, den man der Vonovia und anderen nach deren jahrelanger Misswirtschaft noch zahlte, schweigt man sich lieber aus. 45 Millionen Euro soll die Sanierung kosten, die immer noch andauert. Und jetzt – fünf Jahre später – zeigen sich die ersten Erfolge.
„Man muss da mit sehr viel Personal reingehen und als Erstes die Vermüllung und den Vandalismus bekämpfen“, sagt Lars Grundmann, der bei der Hanova das Bestandsmanagement verantwortet. Ein Quartiersmanagement, das man sich mit der Stadt teilt, Nachbarschaftshilfen, ein Mieterbüro, ein Hausmeister- und Reparaturserviceteam, das ständig vor Ort ist und zwei Jahre geduldiger, persönlicher Ansprache habe es gebraucht, bis die Menschen Vertrauen darin fassten, dass sich hier wirklich etwas ändert und sie kooperierten. „Ich kann mir nur schwer vorstellen, dass ein privater Investor das zu leisten bereit ist“, sagt Grundmann, „wir verdienen ja nach wie vor nichts an dieser Immobilie.“ Gleichzeitig kämen kommunale Wohnungsbauunternehmen eben auch schnell an ihre Grenzen. „Man kann das nicht in allen Problemimmobilien der Stadt gleichzeitig umsetzen.“
Die Stadt Göttingen hat gerade erst eine ähnlich problematische Immobilie im Hagenweg gekauft. Ob die saniert und revitalisiert werden soll oder abgerissen, steht noch nicht fest.
Die Gronauer Landstraße wird wohl weiter auf Rettung warten müssen.
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