Miethai & Co: Wohnlage
Quartierszuschläge gelten nicht ■ Von Eve Raatschen
In den letzten Wochen häufen sich Fälle, in denen Vermieter bei Mieterhöhungen zusätzlich zur ortsüblichen Miete nach dem maßgeblichen Mietenspiegelfeld „Quartierszuschläge“ in Höhe bestimmter Prozentzahlen verlangen. Dies ist nicht zulässig! Es gibt neben den Werten des Mietenspiegels keine offiziellen Tabellen, die die Zulässigkeit oder Höhe von Zuschlägen regeln. Dieser Eindruck wird durch die Bezeichnung „Quartierszuschlag“ erweckt.
Maßgeblich zur Feststellung der ortsüblichen Miete ist allein die Spanne des für die Wohnung geltenden Mietenspiegelfeldes. Dessen Feststellung richtet sich unter anderem nach der Wohnlage, die im Wohnlagenverzeichnis der Baubehörde Hamburg zu finden ist.
Unterteilt sind die Hamburger Straßen blockweise in normale und gute Wohnlagen. Das Wohnlagenverzeichnis ist zwar kein amtlich verbindliches Verzeichnis. Es wird von den Gerichten bei der Beurteilung von Mieterhöhungsstreitigkeiten in der Regel zugrunde gelegt, um das korrekte Mietenspiegelfeld festzustellen.
Hat eine Wohnung besondere Lagevorteile wie ruhige Lage, viele Grünflächen und/oder Naherholungsmöglichkeiten, vorwiegend niedriggeschossige Bauweise etc., so richtet sich die ortsübliche Miete, auf die erhöht werden darf, u.U. nach einem Wert, der über dem Mittelwert des maßgeblichen Mietenspiegelfeldes liegt. Dies ist aber in jedem Einzelfall genau abzuwägen! Es kann Ausstattungsnachteile geben, die die Lagevorteile wieder ausgleichen. Dann handelt es sich letztendlich doch um eine durchschnittliche Wohnung, deren zulässige Miethöhe sich nach dem Mittelwert des betreffenden Mietenspiegelfeldes richtet.
Wir raten dringend, die einzelnen Vor- und Nachteile der Wohnung konkret abzuwägen und sich nicht durch die Forderung nach angeblichen Zuschlägen verwirren zu lassen. Anhaltspunkte dafür, welche Merkmale einer Wohnung zur Normalaustattung und -lage gehören, liefert die amtliche Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel 1999, die in den Bezirksämtern, bei der Baubehörde und in der Geschäftsstelle von MIETER HELFEN MIETERN erhältlich ist.
Eve Raatschen ist Juristin bei Mieter helfen Mietern , Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40
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