Luxusobjekt in den österreichischen Alpen: Auf der Alm, da gibt’s a Sünd

8,5 Millionen für eine Villa, 3,2 Millionen für ein Apartment. Hoch oben auf dem Wasenmoos entsteht Großes: ein autarker Rückzugsraum für Wohlhabende.

Traumlage: die Baustelle in 1.200 Meter Höhe   Foto: Expa/picture alliance

Auf einem matschigen Feldweg deutet Walter Fischer nach rechts zu den hügeligen Wiesen, den hohen Nadelbäumen und schneebedeckten Bergen im Hintergrund. „Hier beginnt das Wasenmoos“, sagt er, „das ist die Natur, da kann man immer weiter reinlaufen. Das ist der Luxus unserer Zeit.“ Der Mittvierziger erzählt, dass er mit seinen Kindern immer wieder gerne hier hinaufkommt, dass er dort Eierschwammerl sammelt, so heißen Pfifferlinge auf Österreichisch.

Das Wasenmoos, ein Naturschutzgebiet auf 1.200 Meter Höhe, liegt nahe der Gemeinde Mittersill, Region Oberpinzgau, Bundesland Salzburg. Ein paar Meter links von Walter Fischer wird gebaut. Mächtige gelbe Kräne ragen empor, Baufahrzeuge robben sich durch das Gelände und wühlen die dunkle Erde auf, in wenigen Tagen beginnt die Winterpause. Einige Rohbauten stehen schon.

Ein großes Werbeschild informiert, was hier entsteht: „Six Senses Residences“ – Residenzen der sechs Sinne also. Im Hintergrund ist auf dem Plakat eine Erdkugel im Dunkeln zu erkennen, garniert mit dem englischsprachigen Satz: „The World Is Changing.“

Walter Fischer ist Vertriebsleiter für diese im Bau befindlichen Residences, er verkauft sie – Luxuswohnungen und -villen für Menschen allermeist aus dem Ausland, die das nötige Kleingeld haben. Es gibt derzeit kein anderes Bauprojekt in den Alpen, das umstrittener oder schriller wäre, das bizarrer anmuten würde. Als „Arche der Reichen“ wurde es vom Spiegel tituliert, der Wiener Standard schrieb von „Villen für den Weltuntergang“.

Werbung mit der Apokalypse zurückgezogen

Auf der Homepage des Unternehmens wurde mit apokalyptischen Bildern der schlimme Zustand der Welt voller Umweltzerstörung, Vergiftung und Vereinsamung heraufbeschworen – um dann dieses Projekt als Arche zu bewerben, als eine Art Dorf, in dem man autark weiterleben könne, mit eigener Energie und eigener Nahrung. Auch wenn darum herum alles in Schutt und Asche liegen würde.

Reiche Klimaapokalyptiker und Kriegsgeängstigte zahlen Millionen in dem Glauben, der Zerstörung entkommen zu können? Werden die „Six Senses Residences“ auch einen Atombunker haben?, fragte man sich.

Träume in der Abgeschiedenheit: So soll das Objekt später einmal ausschauen   Foto: Si­mu­la­ti­on:S­ix Senses

„Es wurden Fehler gemacht“, gesteht Walter Fischer gleich ein. „Die Arche Noah gibt es so nicht mehr“, auch die Weltuntergangsstimmung habe man „sehr abgemildert“. Stattdessen setzt die Werbung nun auf positive Kräfte und verbreitet Optimismus. Man wolle „die Schönheit der Natur umarmen“, heißt es da auf der Homepage auf Englisch. Man begreife „das wirklich Wesentliche des Lebens in den Alpen“. Das Projekt beschreibt sich als „nachhaltig“ und „voller Spiritualität und Freude“.

Fotos zeigen Kinder mit ihren Vätern auf einer Wiese, Frauen beim Yoga und schön eingedeckte Esstische. Und wie die Häuser einmal aussehen sollen: Spitzdächer, viel Glas, dunkle Holzverkleidungen und Holzbalkone.

In den Bergen nannte man so etwas früher ein Chalet. Doch dieser Begriff ist mittlerweile verpönt. „Chalet ist ein Klischee“, sagt Vertriebsleiter Walter Fischer. Er sei negativ besetzt, stehe für in die Landschaft hineingedonnerte Luxusgebäude, deren Besitzer maximal ein paar Wochen im Jahr eingeflogen kommen, die aber ansonsten leer stehen und trist ausschauen.

Eine Villa für 8,5 Millionen Euro

Die „Six Senses Residences“ sollen aus zehn Villen, 30 Apartments in vier Häusern sowie einem Hotel mit 77 Zimmern und Suiten bestehen. Weiterhin ist ein 3.000 Quadratmeter großer Spa geplant, also ein Schwimmbad. Dazu soll es Restaurants und Bars geben sowie Fitness-Angebote. 250 Menschen werden dann dort beschäftigt sein, verspricht Fischer. Errichtet wird das alles von der Firma mit dem Namen „Kitzbühel Alps Projekt GmbH“, investiert werden um die 200 Millionen Euro.

Die Preise der Villen liegen bei etwa 8,5 Millionen Euro, die Apartments sind schon ab 3,2 Millionen zu haben. Angeboten wird auch ein Teilbesitz einer Wohnung, das nennt sich dann „Fractional Ownership“. Ab einer Million Euro kann man sich einkaufen, die Wohnung gehört dann mehreren Besitzern. Fair eingeteilt werden soll dann, wer wann kommen darf. Neun der 40 Immobilien seien schon verkauft, berichtet Fischer, die Interessenten stammten aus Europa, den USA, Kanada.

Bauen bis zum Wintereinbruch: die Großbaustelle   Foto: Patrick Guyton

Karin Dollinger kann sich noch gut daran erinnern, wie das alles angefangen hat dort oben an der Pass-Thurn-Straße, die von Kitzbühel im Norden kommt, an der Kurve kurz vor der Aussichtsplattform in 1.274 Meter Höhe. „Das war im Jahr 2000“, erzählt die Salzburger Landtagsabgeordnete der sozialdemokratischen SPÖ, „da wurde der Wald verkauft.“ Und zwar von den Bundesforsten, einer staatlichen Behörde.

Es gelang, den Wald in Bauland umzuwandeln – viele sagen, unter tatkräftiger Hilfe der Lokalpolitiker der damals nahezu allmächtigen konservativen Österreichischen Volkspartei (ÖVP). Weiter geschah viele Jahre lang nichts. Bis 2019 der Wald gerodet wurde und die Pläne für das Luxus-Resort Gestalt annahmen. Das Unternehmen in Kitzbühel holte Six Senses an Bord, ein internationaler Betreiber von Luxushotels und -anlagen mit Firmensitz in Thailand. Six Senses ist für den Betrieb zuständig, während als Bauträger der ­bayerische Lindner-Konzern auftritt.

Von Anfang an begleitet die Sozialdemokratin Dollinger das Projekt kritisch. Vom „Betongold“ ist da immer wieder die Rede. Davon, dass die Reichen die Alpen aufkaufen, die Natur zerstört wird und die einheimische Bevölkerung nichts davon hat. Von einer „Mondlandschaft“ am Pass Thurn spricht Dollinger und sagt über Six Senses: „An Absurdität und Geschmacklosigkeit ist das nicht zu überbieten.“

Die Befürchtung ist, dass die Anlage die allermeiste Zeit leerstehen und zum Geisterdorf werden wird. Als der Wald im Jahr 2000 verkauft wurde, hätten in der Region Jobs gefehlt, die Menschen hofften damals auf neue Chancen. Jetzt passt das nach Ansicht Dollingers überhaupt nicht mehr in die Zeit. Heute finden sich kaum noch Arbeitskräfte für Gastronomie und Hotellerie, und der Naturschutzaspekt sei viel stärker ins Bewusstsein der Menschen gelangt.

Warnung vor zu viel Beton

Der Oberpinzgau ist klein, 22.000 Menschen leben in den neun Gemeinden, von denen Mittersill mit 5.700 Einwohnern die größte ist. Auch die Rentnerin Renate Ratzenböck aus dem 3.000 Einwohner zählenden Uttendorf spricht sich offen gegen Six Senses aus. Sie warnt vor dem „Chalet-Tsunami“ und ist erschüttert über „das viele Beton“, das sie kürzlich bei einem Spaziergang am Pass Thurn gesehen hat.

„Hier sind alle irgendwie miteinander verbrüdert, verschwestert, verschwägert“, sagt Ratzenböck. In Orten wie Mittersill stößt man etwa immer auf die gleichen Namen, da heißt der Bestattungsunternehmer wie der Hotelier. Und angesprochen auf die neue Anlage, wackelt die Zimmervermieterin mit dem Kopf hin und her und spricht orakelhaft: „Oben am Pass Thurn. Ja, ja, manche haben da was davon, andere nicht.“

Eine Anwohnerin hatte sich über Jahre gegen das Projekt eingesetzt, sich aufgerieben und dadurch viele Feinde bekommen. Auf eine Anfrage, ob man sich vor Ort treffen könne, antwortet sie knapp per Mail: „Das ist nicht möglich. Ich wollte mir dieses Trauerspiel nicht länger ansehen und bin weggezogen. Freundliche Grüße.“

Immer wieder gab es Widerstände gegen das Projekt, Mahnwachen und Ähnliches. Der Naturschutzbund Salzburg kritisierte es heftig. Er verlangt, dass nicht mehr die Kommunen über solche Bauten entscheiden sollten, sondern übergeordnete Behörden. Denn auf lokaler Ebene sei die Interessenverquickung zu groß, man sei sich da mitunter zu nah, kenne sich zu gut.

„Six Senses Resicendes Kitzbühel Alps“ nennt sich das Resort. Kitzbühel? Der Tiroler Skiort mit dem Ruf, ein Refugium für die Reichen und Schönen zu bieten, liegt 20 Kilometer nördlich von Six Senses. In Kitzbühel hat der Projektträger ein Büro, in dem das Resort vorgestellt und beworben wird. „Aber mit Kitzbühel haben wir hier nicht viel zu tun“, sagt Vertriebsleiter Walter Fischer. „Das hier ist etwas anderes, hier ist die Welt noch normal.“ Und: „Wir wollen hier keinen Protz und keine Champagner-Partys.“

„Kitzbühel ist vergiftet“

Genau das befürchtet Lois Hechenblaikner. Der 64-jährige Fotograf und Fotokünstler aus dem Tiroler Alpbachtal hat ein Lebensthema: die Dokumentation der Zerstörung der Alpen. „Mit dem Begriff Kitzbühel entlarven sie sich doch selbst“, sagt er am Telefon, „sonst würden sie doch nicht genau damit werben. Diese Leute wollen Kitzbühel haben, und Kitzbühel ist vergiftet.“

Mit seiner Kamera ist Hechenblaikner ständig unterwegs auf den Bergen und in den Tälern. Man kennt ihn, manche fürchten ihn. Vor zwei Jahren hat er den viel beachteten Bildband „Ischgl“ veröffentlicht – eine schonungslose Dokumentation der Abgründe, für die dieser alpine Ballermann steht mit seinen Horden an Dauerfeiernden, Saufenden, Kotzenden, die vor allem sich selbst zum Affen machen.

Wenn Hechenblaikner einmal angefangen hat zu reden, dann kann er laut werden. Six Senses und andere Projekte tituliert er als „Landschaftsfresser“, die Betreiber seien „alpine Wegelagerer der Neuzeit“, die Verkäufer „Marketingsöldner“. Die Entwicklung ist für den Fotografen „Kolonialismus der Neuzeit und heimatlicher Ausverkauf“, die Käufer bezeichnet er voller Zorn als „globale Kapitalnomaden“. Dennoch sagt er: „Tourismus ist an sich überhaupt nichts Schändliches.“ Seine Familie vermietet selbst seit vielen Jahren zwei Ferienwohnungen.

Ein Einheimischer kann sich hier ja kaum mehr ein Haus oder eine Wohnung leisten. Man muss schon erben, wenn man hier bleiben will

Renate Ratzenböck, Rentnerin

„Ein Einheimischer kann sich hier ja kaum mehr ein Haus oder eine Wohnung leisten“, klagt die Rentnerin Renate Ratzenböck. „Man muss schon erben, wenn man hier bleiben will.“ Das sei auch die Folge jahrelanger eklatanter politischer Fehlplanung, die aber, so sind sich Kritiker sicher, genau so gewollt war.

Googelt man sich durch die Immobilienangebote von Mittersill, dem Oberpinzgau oder auch dem gesamten österreichischen Alpenraum, stößt man auf zwei Zauberbegriffe, die Hunderttausende oder Millionen von Euro wert sein können: „Zweitwohnsitzwidmung“ und „Buy to Let“ (kaufen, um zu vermieten). Das erste bedeutet, dass die Immobilien als Zweitwohnsitze gehalten werden dürfen – auch wenn sie fast immer leer stehen und die Besitzer nur ein Mal im Jahr für drei Wochen dort Urlaub machen.

Der zweite Begriff steht für die gewerbliche Nutzung der Wohnung oder des Hauses als Ferienobjekt. Der Besitzer gibt an, dass er es an Urlauber vermietet oder vermieten lässt und nur einige Wochen im Jahr selbst darin wohnt. Das aber ist, so monieren Kritiker landauf, landab, häufig nur ein Scheingewerbe. Tatsächlich hat der wohlhabende Besitzer überhaupt kein Interesse an einer Vermietung, da er sowieso im Geld schwimmt. Die Objekte werden für absurd klingende Preise von mehreren Zehntausend Euro pro Woche angeboten, sodass sie niemand mietet.

Auch in den bayerischen Alpen ist diese Entwicklung zu sehen. In Sachrang etwa, einem Ortsteil von Aschau im Chiemgau, stehen nach Recherchen der Süddeutscher Zeitung zwei Anlagen mit Ferienwohnungen weitgehend unbewohnt da. Nun kündigt ein Investor dort den Bau eines Komplexes namens „Logenplatz Sachrang“ an. Im Dorf gibt es deutliche Vorbehalte. Allein schon diese unentwegt phrasendreschende Werbesprache, die sich vom Chiemgau über Österreich bis in die Schweiz zieht, versetzt Kritiker wie den Fotografen Hechenblaikner in Rage.

Noch viel Überzeugungsarbeit nötig

Bei den „Six Senses Residences“ kennt man die Stimmung und die Vorbehalte natürlich sehr genau. Im Oberpinzgau entsteht angeblich, das wird Vertriebsleiter Walter Fischer nicht müde zu betonen, „etwas ganz anderes“. Der „klassische Luxus“ sterbe langsam aus. Hier sei „Nachhaltigkeit“ das Thema: Mit Photovoltaik und Erdwärme werde die eigene Energie erzeugt, man habe auch seine eigene Wasserquelle.

Das Baumaterial käme von vor Ort. Landwirte sollen auf dem Gelände Schafe und Hühner halten. Mit 30 Bauern arbeite man zusammen, um die Lebensmittel aus der Region zu beziehen. „Die Kinder sollen mit den Bauern rausgehen.“ An Gemüsebeete ist gedacht und „Hanging Gardens“, vertikale Gärten an den Hauswänden.

Es müsse noch viel Überzeugungsarbeit bei den Einheimischen geleistet werden, meint Fischer. „Wir wollen mit Local Heroes anfangen“ – also mit Menschen aus der Region, die hinter dem Projekt stehen und Identifikationspersonen sind. Fotograf Hechenblaikner indes hat beobachtet: „Das allererste, was sie gebaut haben, war ein Lärmschutzwall hin zur Straße.“

Was die Chalet-Welt im größten Exzess bedeutet, lässt sich im Westen Österreichs betrachten oder zumindest erahnen – in Lech am Arlberg. Das Dorf mit seinen vielen Skipisten in der Umgebung wird immer wieder als „mondän“ bezeichnet, als luxuriös. Fast schon dicht an dicht stehen dort überdimensionierte protzigen Chalet-Trümmer, keines unter 400 Quadratmeter Wohnfläche. Alle sind in mittel- bis dunkelbraunem Farbtönen gehalten, alle stehen über das Jahr weitgehend leer. 80.000 Euro kann man dort schon mal für eine Woche Aufenthalt bezahlen. Besitzer oder Gäste sind internationale Manager mit Familien.

Aus der Welt der Superreichen

Der Verwalter eines dieser Chalets war vor einiger Zeit zu einer Führung bereit. Riesige Räume befinden sich darin, überladen mit edler Ausstattung, über den Geschmack man sich streiten könnte. Das größte Schlafzimmer namens „Master-Bedroom“ ist dem Familienoberhaupt nebst Partnerin zugedacht. Sauna, Pools innen und außen, Weinkeller, eigener Kinosaal – alles ist da, Personal natürlich auch. „Und wenn der Mann nur eine ganz bestimmte Sorte irischen Whiskey trinkt“, so erzählte der Verwalter, „dann besorgen wir genau diesen Whiskey.“ „Hideaways“ werden diese Chalets auch genannt – Verstecke vor der gewöhnlichen Welt mit ihren gewöhnlichen Menschen.

Wird Six Senses in Mittersill auch ein Hide­away? Mit dieser Art von durchaus nicht absterbendem Luxus wollen seine Macher nichts am Hut haben. Sagen sie. Doch da war die Sache mit dem Porsche, die im Oberpinzgau jeder kennt und auch bereitwillig weiter erzählt. Eine Kooperation von Six Senses mit dem Stuttgarter Sportwagenbauer sah vor, dass jeder Käufer einer Immobilie zum Einzug einen Elektro-Porsche im Wert von 100.000 Euro bekommt – geschenkt. Das kam, vorsichtig gesagt, nicht gut an in der Gegend, es sei „Greenwashing“, so die Kritik. Der Porsche-Plan wurde wieder begraben.

Jetzt im Winter liegt Schnee auf der Baustelle, es ist kalt und neblig. Fotograf Hechenblaikner weiß noch zu berichten, dass ein paar Meter neben dem Gelände die Transalpine Ölleitung verläuft, die am Adriahafen im italienischen Triest beginnt und sich in Deutschland in vier Leitungen teilt. „Will jemand Millionen investieren und dann so dicht an dieser Leitung leben?“, fragt Hechenblaikner. „Das ist beklemmend, das ist ein ganz beschissener Standort dort.“

Aber ein gesuchter. Mitte 2025 soll das Resort fertig sein. Gibt es dann eine Ruhe? Jedes Fleckchen Erde am Pass Thurn könnte Gold wert sein. Vor einiger Zeit berichtete der Österreichische Rundfunk, dass Interessenten schon ihre Fühler nach einem größeren Grundstück für eine neue Ferienanlage ausstreckten. Und zwar nur wenige Hundert Meter von dem Schild entfernt, auf dem „Six Sences Residences“ steht.