finanzkasino: Wenn Büros leer stehen

Dank Corona kommt das Homeoffice. Städter können aufs Land ziehen, Firmen ihre Büros verkleinern. Bei Mieten und Immobilienfonds bleibt nichts, wie es ist

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Ulrike Herrmann

ist wirtschaftspolitische Korrespondentin der taz. Zuletzt erschien von ihr: „Deutschland, ein Wirtschaftsmärchen. Warum es kein Wunder ist, dass wir reich geworden sind“ im Westend Verlag.

Meine Friseurin ist nervös: Wie soll sie ihr Geld anlegen? Denn als Selbstständige muss sie privat fürs Alter vorsorgen. Soll sie also eine Wohnung kaufen? Diese Frage war zu kompliziert, um sie bei einem Haarschnitt abzuhandeln. Der Immobilienmarkt ist sowieso kaum zu prognostizieren – und Corona macht es noch schwerer.

Denn Corona ist nicht nur eine Pandemie, sondern der Beginn einer neuen Lebensform. Selbst wenn der Erreger längst bekämpft sein sollte, wird es normal bleiben, auch zu Hause zu arbeiten. Dieser Trend zum Homeoffice verändert die Immobilienmärkte fundamental: Viele Büroflächen werden überflüssig, und Beschäftigte können frei wählen, wo sie wohnen, denn einen Internetanschluss gibt es überall. Die Dörfer könnten sich beleben, während sich die Ballungszentren entleeren. Wer perspektivisch denkt, kauft sich vielleicht besser ein Haus in der Provinz und nicht in Berlin-Tempelhof.

Das Thema Homeoffice ist der seltene Fall, wo sich die Interessen von Beschäftigten und Unternehmern decken. Wie eine Studie des Bundesarbeitsministeriums ermittelte, waren 87 Prozent der Angestellten „sehr zufrieden“ oder „zufrieden“, als sie coronabedingt zu Hause blieben. Auch die Firmenchefs konnten nicht klagen: Die zeitweise 14,6 Millionen Heimarbeiter erwiesen sich als mindestens so eifrig wie die Bürobesetzung.

Die Betriebe bemerken jetzt, wie lukrativ es wäre, auf einen Anachronismus zu verzichten: In der Produktion wurde schon immer rationalisiert – doch bei den Büroflächen ging es extrem üppig zu. Experten schätzen, dass Büroangestellte in Deutschland im Durchschnitt über 30 Quadratmeter verfügen, während es im restlichen Europa und den USA nur 14 bis 18 Quadratmeter sind. In Deutschland ließen sich Milliarden Euro sparen, wenn die Angestellten teilweise zu Hause arbeiten würden.

Mietverträge für Büroflächen laufen meist mehrere Jahre, sodass es dauern wird, bis sich Versicherungen, Anwaltskanzleien oder Verbände räumlich verkleinern. Aber mittelfristig dürften viele Büros leer stehen.

Noch sind viele Fragen offen: Wer zahlt, wenn man sich im Homeoffice beim Gang zur Toilette den Fuß verstaucht? Im Büro hätte der Arbeitgeber gehaftet. Wer kommt für den Strom auf, den der heimische Computer verbraucht, während man dienstlich beschäftigt ist? Wie wird die Arbeitszeit erfasst, und welche Arbeitszeiten sind erlaubt? Wer zahlt für das Arbeitszimmer: Müssen sich die Firmen an den Bau- oder Mietkosten beteiligen? Was ist mit der Ergonomie von Tisch und Stuhl? Einen ersten Gesetzentwurf wird Bundesarbeitsminister Heil demnächst vorlegen. Wie er der Bild am Wochenende verriet, ist ein Anspruch auf mindestens 24 Tage Homeoffice im Jahr vorgesehen. Zudem soll es eine digitale Zeiterfassung geben und die gesetzliche Unfallversicherung auch zu Hause gelten.

Bisher galt als ausgemacht, dass die Menschheit verstädtert und dass bis 2050 rund 80 Prozent der Weltbevölkerung in urbanen Ballungszentren wohnen. Doch vielleicht bricht das Homeoffice diesen Trend – oder verlangsamt ihn zumindest?

Jedenfalls setzt das Homeoffice idyllische Fantasien frei. Vor allem Familien mit kleinen Kindern könnten doch aufs Land ziehen, wo es gute Luft, viel Platz und wenig Verkehr gibt. Schon vor Corona war diese Idee so naheliegend, dass das Land Brandenburg einen „Summer of Pioneers“ ausrief. „Digitalarbeiter:innen“ aus Berlin, Hamburg oder Zürich sollten motiviert werden, in so charmante und vergessene Kleinstädte wie Wittenberge umzusiedeln. Bisher richteten sich derartige Programme nur an Freiberufler, da Angestellte an das Büro ihres Arbeitgebers gefesselt waren. Doch künftig könnten Millionen von Beschäftigten in die Provinz ausschwärmen. Ganz ohne staatliche Programme.

Wenn sich die Städte leeren, dürften Mieten und Hauspreise sinken oder zumindest stagnieren. Allerdings sollten Mieter nicht hoffen, dass die Wohnungskosten ins Bodenlose fallen. Der Immobilienmarkt ist tückisch, weil der „Boomerang-Effekt“ zuschlägt: Sobald die Preise pro Quadratmeter sinken, leisten sich viele Menschen eine größere Wohnfläche – sodass bald wieder Knappheit herrscht.

Unklar ist auch, was aus den Büroimmobilien wird, wenn viele Angestellte ins Homeoffice entschwinden. Die vergangenen Jahre waren ein Paradies für die Vermieter, denn fast alle Büros waren belegt. 2019 betrug der Leerstand in Berlin nur 1,4 Prozent, in München waren es 2,4 und in Hamburg 3,5 Prozent. Die Büromieten legten daher bundesweit zu – um satte 30 Prozent seit 2010. Diese seligen Zeiten werden nicht zurückkehren.

Für Immobilienfonds wird sich mittelfristig die unangenehme Frage stellen, wie sie Renditen für ihre Anleger erwirtschaften sollen. Naheliegend wäre, aus den Büros Wohnungen zu machen. Technisch ist dies möglich, wie preisgekrönte Projekte gezeigt haben: 2010 wurde beispielsweise die einstige IG-Metall-Zentrale in Frankfurt-Niederrad in 98 schicke Appartements verwandelt.

In den Büros werden 30 Quadratmeter pro Person gebraucht. Homeoffice könnte viele Milliarden Euro sparen

Allerdings ist der Umbau nicht billig. Oft müssen bis zu 80 Prozent des alten Gebäudes abgerissen werden, um das Neue zu ermöglichen. Eine Umnutzung lohnt sich also nur, wenn die Mieten hoch sind – nicht, wenn sie fallen.

Zudem tut sich das paradoxe Problem auf, dass es für die Immobilienfonds oft rentabler ist, ihre Bürogebäude leerstehen zu lassen. Denn eine Umnutzung bedeutet, dass man die Immobilie zunächst einmal abschreiben muss, sodass Verluste in der Bilanz auftauchen, die man vorher verschleiern konnte.

Es bleibt also spannend, wie Corona die Immobilienmärkte verändert. Diese Analyse fand meine Friseurin übrigens nicht hilfreich. Ihre Frage beim Abschied war: „Und was mache ich jetzt mit meinem Geld?!“