Eve Raatschen Der Miethai: Mieterhöhung wegen Modernisierung
Wer neue energiesparende oder lärmschützende Fenster erhält, muss damit rechnen, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangt wird. Gleiches gilt für den Einbau einer neuen Heizung mit effektiverer Leistung. Aktuell können acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten als Zuschlag auf die Jahresmiete berechnet werden – höchstens jedoch zwei bis drei Euro pro Quadratmeter.
Die Mieterhöhung muss in einigen Fällen allerdings reduziert werden: Wenn die Fenster zuvor defekt waren, müssen die ersparten Reparaturkosten abgezogen werden. Auch sind Vermieter*innen zu einem Abzug verpflichtet, wenn die Fenster oder die Heizung noch völlig in Ordnung waren. Das hat der Bundesgerichtshof in einem bahnbrechenden Urteil vom 17. Juni vergangenen Jahres (VIII ZR 81/19) entschieden.
Das Urteil verpflichtet die Vermieter*innen, bei jeder wertverbessernden Investition zumindest fiktive Reparaturkosten abzuziehen, die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientieren. Der Abzug muss in dem Mieterhöhungsschreiben vorgenommen und die Höhe des Abzugs erläutert werden.
Mieter*innen, die eine Modernisierungsmieterhöhung erhalten, können die Zahlung so lange zurückweisen, bis ein zumindest fiktiver Abzug für Reparaturen berücksichtigt wird.
Muss eine Öl- oder Gasheizung nach der Energieeinsparverordnung erneuert werden, weil der Heizkessel bereits älter als 30 Jahre ist, kann gar keine Mieterhöhung verlangt werden, so eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 23. Juli 2020 (300 7 S 5/20). Es handelt sich in einem solchen Fall um eine reine Reparaturmaßnahme.
Eve Raatschen ist Juristin beim Verein Mieter helfen Mietern, Bartelsstraße 30, Hamburg,☎040-431 39 40, www.mhmhamburg.de
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