Miethai & Co Mietminderung und Flächenabweichung: Ab zehn Prozent
Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04) die minderungsrechtlichen Möglichkeiten der Mieterinnen und Mieter, deren tatsächliche Wohnfläche von der mietvertraglichen Flächenangabe abweicht, nochmals klargestellt. Die Mietminderung ist möglich, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der mietvertraglich vorgesehenen Wohnfläche um mehr als zehn Prozent abweicht.
Die Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, also die gesamte Miete einschließlich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (Betriebs- und Heizkosten) oder einer Nebenkostenpauschale. Bereits am 6. April 2005 hatte der Bundesgerichtshof in einer gewerblichen Mietangelegenheit diese Bemessungsgrundlage festgelegt. Die lange umstrittene Frage, auf welcher Basis die Minderungsquote sich bemisst, ist somit ausdrücklich auch für Wohnraummietverhältnisse geklärt und erleichtert Mieterinnen und Mietern künftig das Rechnen: Die Mietminderung muss prozentual von dem gesamten Mietbetrag abgezogen werden, der monatlich an den Vermieter gezahlt wird.
Auch die Kaution muss vom Vermieter anteilig erstattet werden, wenn die Miete wegen der Flächenabweichung gemindert ist. Denn der Mangel der Flächenabweichung lag schon bei Mietbeginn vor. Es ist gesetzlich in § 551 Abs. 1 BGB geregelt, dass die Mietkaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen darf. Wenn die Miete aber von Anfang an wegen der falschen Flächenangabe gemindert war, darf auch nur der dreifache (geminderte) Nettokaltmietanteil als Kaution verlangt werden.
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Sylvia Sonnemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhm-hamburg.de
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