Miethai & Co.: Früher raus
Vorzeitiges Vertragsende ■ Von Michaela Sperber
Die vorzeitige Beendigung von Mietverträgen macht besonders dann Probleme, wenn der Mieter eine lange Kündigungsfrist einzuhalten hat. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter schon länger als zehn Jahre in der Wohnung wohnt; in diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist zwölf Monate. Ebenso problematisch ist es, wenn der Mieter einen sogenannten Zeitmietvertrag abgeschlossen hat, bei dem die vorzeitige Kündigung während der Vertragsdauer ausgeschlossen wurde.
Will der Mieter vor dem vertraglich vereinbarten Ablauf des Mietvertrages beziehungsweise mit einer kürzeren Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden, so empfiehlt es sich, zunächst einmal den Vermieter – unter Umständen durch Benennung eines geeigneten Nachmieters – um eine vorzeitge Aufhebung des Mietvertrages zu bitten. Bei einer langen Kündigungsfrist sollte gleichzeitig die Kündigung ausgesprochen werden, um die Frist bereits in Gang zu setzen.
Aber: Entgegen eines hartnäckigen Gerüchts ist es nicht so, daß der Mieter aus dem Mietvertrag herauskommt, sobald er drei Nachmieter benennt. Er ist hier auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen, das heißt, der Vermieter muß zunächst mit der Benennung eines Nachmieters einverstanden sein und mit diesem einen neuen Vertrag abschließen. Zu beachten ist, daß erst der Vollzug des neuen Mietverhältnisses das alte Mietverhältnis beendet, also der Nachmieter in die Wohnung einziehen muß; die Unterschrift des Nachmieters reicht nicht.
Ist der Vermieter nicht mit einem Nachmieter einverstanden und will er den Mieter auf keinen Fall eher aus dem Vertrag entlassen, so gibt es nur noch die Möglichkeit, den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung an eine namentlich benannte Person oder Familie (exakte Angaben der Personalien erforderlich, also Name, Geburtsdatum, Beruf) zu bitten.
Lehnt der Vermieter die Erlaubnis hierzu ab, hat der Mieter gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Reagiert er überhaupt nicht, ist die Rechtslage strittig. Die überwiegende Rechtsprechung geht davon aus, daß auch dann ein Sonderkündigungsrecht besteht. In Hamburg gibt es dazu leider noch keine Gerichtsentscheidungen. Um sich abzusichern, sollte der Mieter rechtlichen Rat einholen, damit er am Ende nicht auf einer doppelten Mietbelastung sitzen bleibt.
Michaela Sperber ist Juristin bei Mieter helfen Mietern,
Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40
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