Miethai & Co.: Geld zurück?
Zu hohe Miete muß nicht sein ■ Von Michaela Sperber
Viele Vermieter vereinbaren Mieten, die weit über dem Mietenspiegel liegen und unangemessen hoch sind. Unangemessen hoch ist eine Miete, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen die üblichen Mieten um mehr als 20 Prozent übersteigt. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete kann der jeweilige Mietenspiegel herangezogen werden. Wird die übliche Miete um mehr als 20 Prozent überschritten, hat der Mieter möglicherweise einen Anspruch auf Reduzierung der künftigen Mieten und Erstattung der in der Vergangenheit überzahlten Mietbeträge. Der Erstattungsanspruch verjährt in 4 Jahren, d.h. man kann 4 Jahre rückwirkend überzahlte Mietbeträge zurückfordern. Eine Rückforderung ist auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch möglich.
Voraussetzung für einen derartigen Anspruch des Mieters ist ein sogenanntes geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns. Die Gerichte gehen bei älteren Mietverträgen (ca. bis Ende 1994/Anfang 1995) automatisch von einem geringen Angebot aus, weil bekannt ist, daß es in dieser Zeit zu wenig Wohnungen gab. Bei neueren Verträgen wird von den Gerichten in der Regel ein Gutachten hierzu eingeholt. Je neuer der Mietvertrag, desto schwieriger wird es werden, einen Anspruch wegen Mietpreisüberhöhung durchzusetzen, da sich der Wohnungsmarkt in einigen Bereichen zu entspannen scheint und die vom Gericht beauftragten Gutachter zunehmend ein geringes Angebot verneinen.
Steht das geringe Angebot jedoch fest, hat der Vermieter die hohe Miete zu Unrecht gefordert und muß die überzahlten Mietbeträge zurückzahlen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter den sog. Wirtschaftlichkeitseinwand bringt, d.h. wenn er laufende Aufwendungen (z.B. Kreditkosten, Instandhaltungskosten, etc.) geltend machen kann, die ihn dazu berechtigen, eine Miete in der vereinbarten Höhe zu verlangen.
In jedem Fall lohnt es sich, zunächst außergerichtlich auf eine Reduzierung der monatlichen Miete und Rückzahlung der überzahlten Beträge zu drängen. Oftmals läßt sich der Vermieter auf einen Vergleich ein. In keinem Fall darf der Mieter die Miete eigenmächtig einbehalten. Eine rechtliche Beratung ist bei diesem Thema unerläßlich.
Michaela Sperber ist Juristin bei Mieter helfen Mietern,
Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40
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