Leerstand wird Dauerzustand

Immobilienbericht zieht nüchterne Bilanz für den Büroflächenstandort Berlin. Büromarkt wächst, zugleich erreicht Leerstandsrate hohe Zahlen. Problem: Häuser in ungünstigen Lagen bleiben dauerhaft leer

von ROLF LAUTENSCHLÄGER

Die Euphorie auf dem Büroflächenmarkt der 90er-Jahre und deren Einbruch heute könnten sich als langfristiges Leerstandsgrab erweisen. Denn große Bürocontainer in zweitklassigen Lagen und an der Peripherie der Stadt, aber auch solche von schlechter Struktur im Zentrum werden auf Dauer nicht vermietbar sein. Der Stadt droht damit an falsch platzierten Flächen eine Verödung der Arbeitsplatzstandorte und ein Niedergang der Urbanität. Dies geht aus einer Analyse der Planungs- und Immobilienfirmen Baasner, Möller & Langwald sowie der Bulwien AG hervor, die den Büromarkt Berlins untersucht hat.

Zwar seien seit 1990 rund sieben Millionen Quadratmeter Bruttogeschossfläche der insgesamt fast 20 Millionen Quadratmeter für Büroräume neu entstanden, so die Studie. Berlin rangiert damit nach Paris und London an dritter Stelle auf dem europäischen Büromarkt. Zugleich hätten jedoch für die hohen Zuwachsraten nicht ausreichend Interessenten, insbesondere große Konzerne, gefunden werden können. Damit erreicht der Leerstand mit 9,2 Prozent etwa zwei Millionen Quadratmetern Bruttogeschossfläche.

Nach Ansicht von Günther Baasner werde bis 2010 in Berlin zwar eine Gesamtnachfrage von zusätzlich 4,5 Millionen Quadratmeter Bruttogeschossfläche erwartet, der „Leerstand wird, angesichts weiterer Neubauten, voraussichtlich aber das gegenwärtige Niveau halten“. Inbesondere Bürobauten an „ungünstigen Standorten und mit falscher Dimension haben dann ein Problem“, so Baasner. Für vor rund 10 Jahren vom Land und Investoren ausgesuchte Standorte wie die „Pyramide“ in Marzahn, die Gradestraße in Neukölln, Flächen in Friedrichshain oder an der Spandauer Nonnendammallee sowie auf den alten Industriestandorten im Ostteil sei zu erwarten, dass der Leerstand dauerhaft existent bleibe. Zu groß dimensionierte Bauten und fehlende verkehrliche Anbindung zögen keine Nutzer nach sich, so Baasner, zumal die Global Players noch einen Bogen um die Stadt machten.

Der Bericht empfielt ein Umdenken – auch für anvisierte Bürostandorte in der Innenstadt. Statt großer Flächenausweisung und den Prognosen für rund elf Millionen zusätzliche Quadratmeter in 15 Jahren sollten zukünftig kleinteiligere „Standorttypen“ bevorzugt werden. Dafür ständen Nutzer bereit, sagte der Immobilienexperte.

Zur Vorsicht rät Baasner bei den Plänen für den Alexanderplatz und die City West, wo zwölf beziehungsweise zwei neue Bürotürme vorgesehen sind. Diese Planungen vom Anfang der 90er-Jahre seien für Strukturen wie am Potsdamer Platz gedacht worden. Heute fehle dafür die Nachfrage.