der Miethai: Wann darf die Miete steigen?
Eve Raatschen ist Juristin beim Hamburger Mieterverein Mieter helfen Mietern
Der Mietenspiegel 2015 sorgt auch Monate nach seinem Erscheinen dafür, dass Vermieter tausende Mieterhöhungen verschicken. Liegt die derzeit gezahlte Nettokaltmiete unter dem ortsüblichen Niveau, wie es etwa aus dem Hamburger Mietenspiegel hervorgeht, kann der Vermieter tatsächlich eine Erhöhung verlangen. Und das sogar, ohne dass er überhaupt in die Wohnung investiert hat.
Mängel, die der Vermieter abstellen muss –seien es zugige Fenster oder schimmelige Wände –spielen bei der Mieterhöhung keine Rolle. In solchen Fällen kann und sollte ein Mieter durchaus die Miete mindern, einer Mieterhöhung muss er unter Umständen jedoch trotzdem zustimmen.
Mieterhöhungen sind zwei wesentliche Grenzen gesetzt: So darf der Vermieter etwa in Hamburg innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent mehr verlangen. Das sieht die sogenannte Kappungsgrenze vor. Ein Beispiel: Betrug die Nettokaltmiete am 1. April 2013 noch 500 Euro, darf er sie zum 1. April 2016 auf maximal 575 Euro erhöhen. Außerdem muss die neue Miete nicht nur der Kappungsgrenze entsprechen, sie darf auch nicht höher sein als das, was nach dem Mietenspiegel für die Wohnung als ortsüblich angesetzt ist. Das richtet sich nach Baualter, Wohnlage und Ausstattung.
Wie die Wohnanlage eingestuft ist, kann man in Hamburg im Wohnlagenverzeichnis auf der Website der Stadt nachsehen. Das Wohnlagenverzeichnis ist allerdings nicht verbindlich. In einem Rechtsstreit um eine erhöhte Miete kann ein Gericht davon abweichen, tut dies aber nur bei ganz erheblichem Zweifel an der Einordnung.
Eine Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel 2015 bietet Anhaltspunkte, was zu einer durchschnittlichen Ausstattung und Lage gehört. Einzelheiten enthält auch das Heft „Mietrechtsinfo 05“, das unter www.mhmhamburg.de abrufbar ist. Für eine durchschnittliche Wohnung ist der mittlere Quadratmeterwert des Mietenspiegelfeldes maßgeblich. Gibt es besondere Vor- oder Nachteile bei Ausstattung und Lage kann auch ein Wert unterhalb des Mittelwertes angelegt werden. Eine exakte Festlegung, welcher Mietenspiegelwert welcher Wohnung zuzuordnen ist, gibt es nicht. Es gilt, die Vor- und Nachteile abzuwiegen. Einigt man sich mit dem Vermieter nicht, so wird darüber letztendlich ein Amtsgericht im Klageverfahren entscheiden.
Verlangt der Vermieter eine zu hohe Miete, weil er die Kappungsgrenze missachtet oder eine falsche Einordnung des Mietenspiegels nicht in Ordnung ist, ist die Mieterhöhung aber nicht automatisch ungültig. Mieter müssen – wenn alle Formalien stimmen –bis zur Höhe der tatsächlich zulässigen Miete eine Teilzustimmung abgeben und diese Miete dann auch zahlen.
Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 Hamburg, ☎431 39 40
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