Sylvia Sonnemann Der Miethai: Die wahre Größe zählt
Wer Zweifel an der tatsächlichen Größe der eigenen Wohnung hegt und der Angabe im Mietvertrag misstraut, sollte spätestens dann die Wohnung ausmessen (lassen), wenn eine Nebenkostenabrechnung eintrudelt. Und damit muss schon wieder in Kürze – zum Jahresende – gerechnet werden: Dann läuft die Abrechnungsfrist für die Nebenkosten des Jahres 2020 ab.
Der Bundesgerichtshof hat in den Jahren 2015 zunächst für Mieterhöhungen und dann im Jahr 2018 auch für Nebenkostenabrechnungen, die eine Kostenverteilung nach der Wohnfläche vorsehen, klargestellt: Als Berechnungsgrundlage zählt die tatsächliche Fläche und nicht die manchmal fiktive circa-Angabe im Mietvertrag. Bei einer Abweichung um mehr als 10 Prozent kommt sogar eine rückwirkende Minderung der Miete in Betracht.
Für die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche ist bei Mietverträgen, die vor 2004 abgeschlossen wurden, die Zweite Berechnungsverordnung und für jüngere Verträge die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Beide sehen im Wesentlichen vor, dass die Grundflächen aller Räume hinter der Wohnungseingangstür zählen. Es ist von Wand zu Wand zu messen, allerdings zählen die Flächen von Türnischen nicht mit und auch nicht die Fläche von Treppen, wenn sie über mehr als drei Stufen verfügen. Keller und Dachböden zählen auch nicht dazu. Bei Dachschrägen zählt alles unter einem Meter lichter Höhe gar nicht und zwischen einem und zwei Metern Höhe nur zur Hälfte. Der Balkon ist bei Verträgen vor 2004 in der Regel zur Hälfte, bei jüngeren Verträgen regelmäßig nur zu einem Viertel anzurechnen.
Wer nach eigenem Messen eine Abweichung feststellt, sollte auf die Vermieterseite zugehen und auf die Abweichung hinweisen. Besonderes Gewicht kommt einer Aufmaßnahme durch Fachleute zu.
Sylvia Sonnemann ist Geschäftsführerin vom Verein „Mieter helfen Mietern“, Bartelsstraße 30, Hamburg, ☎ 040-431 39 40,
www.mhmhamburg.de
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