Sylvia Sonnemann Der Miethai: Die Kosten für die Modernisierung zu überprüfen, lohnt sich
Modernisierungszuschläge auf die Miete sind seit 2019 begrenzt worden. Niedrige Mieten unter sechs Euro netto kalt dürfen nur um maximal zwei Euro, höhere Mieten um maximal drei Euro je Quadratmeter erhöht werden. Auch können nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Am Ende ist das immer noch eine ganze Menge Geld.
Jetzt hat der Bundesgerichtshof noch einmal die Rechtsprechung nachjustiert. Vermieter*innen müssen bei Modernisierungsmaßnahmen nicht nur anstehende Reparaturen, sondern auch künftige Reparaturen, also quasi die abgewohnte Qualität eines Bauteils von den Modernisierungskosten abziehen. Der BGH stellt klar, dass Modernisierungsvorschriften im Mietrecht den Vermieter*innen nicht die Umlage von Instandsetzungskosten ermöglichen sollen.
Ein Beispiel: Ihre Vermieterin will die Fenster erneuern und durch Dreifach-Isolierverglasung ersetzen. Das verbessert den Schall-und Wärmeschutz. Nach der alten Rechtsprechung müsste ihre Vermieterin keine Abzüge für Instandhaltungen vornehmen, wenn die vorhandenen Fenster funktionstüchtig sind – auch wenn sie vielleicht schon 30 Jahre alt sind. Jetzt müssen aber fiktive Instandhaltungskosten angerechnet werden. Diese richten sich nach Qualität, Zustand und Lebensdauer der Fenster und sind von den Gerichten zu schätzen.
Berechnung der Instandhaltungskosten, die angefallen wären
Hier darf man auf Berechnungsmethoden gespannt sein. Es liegt nahe, von der typischen Lebensdauer der Bauteile auszugehen. Listen darüber gibt es bei Versicherungen und auch Bauingenieur*innen haben hierzu Erfahrungswerte und Berechnungsmethoden. Würde man im Beispielsfall für die in die Jahre gekommenen alten Fenster eine Lebensdauer von 40 Jahren ansetzen, dann müsste die Vermieterin also drei Viertel der Einbaukosten für neue Fenster (in der Qualität der zuvor eingebauten Fenster) von den aktuellen Modernisierungskosten abziehen.
Das kann also zu lohnenden Reduzierungen führen. Ein Tipp: Sichern Sie vor Beginn einer Modernisierung Beweise, wie der alte Zustand aussah, indem sie die Bauteile fotografieren oder einen Fachbetrieb draufschauen lassen – Mieter helfen Mietern empfiehlt in Einzelfällen einen mit dem Verein kooperierenden Bausachverständigen.
Sylvia Sonnemann ist Geschäftsführerin von Mieter helfen Mietern, Hamburger Mieterverein e. V.
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