Krise des Neubaus in Berlin: Mehr Geld, mehr Wohnungen?

Die Zahl der beantragten Neubauwohnungen sinkt dramatisch. Die Milliarden aus dem Sondervermögen könnten das Bauen anschieben – aber auch verhindern.

Bauen wollen oder können gerade immer weniger Foto: Imago/Olaf Schuelke

Berlin taz | Der Einbruch ist dramatisch: Erstmals seit vielen Jahren sinkt die Anzahl neu genehmigter Wohnungen in Berlin unter die Marke von 10.000. Laut vorläufigen Zahlen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg wurde 2024 der Bau von lediglich 9.921 neuen Wohnungen genehmigt. Zum Vergleich: 2023 waren es noch 16.000 Wohnungen, und zur Zeit der rot-rot-grünen Regierungskoalition regelmäßig mehr als 20.000.

Gleichzeitig bleibt auch die Zahl fertiggestellter Wohnungen hinter dem selbst gesteckten Ziel des Senats von 20.000 zurück. Im vergangenen Jahr sind etwa 15.000 Wohnungen neu gebaut werden.

Zwar ist der Bauüberhang, also die Zahl genehmigter, und noch nicht gebauter Wohnungen nach wie vor hoch. Doch klar ist eben auch: Nicht genehmigte Wohnungen werden nicht gebaut. Die aktuelle Zurückhaltung, neue Vorhaben anzuschieben, begründet mit hohen Zinsen und Baukosten sowie dem Fachkräftemangel, wird ihre Wirkung erst in Jahren voll entfalten. Und das Problem könnte sich ausgerechnet durch die Milliardensumme, die Berlin aus dem Sondervermögen des Bundes bekommen wird, noch verstärken.

Will die Stadt mehr Wohnungen und vor allem bezahlbare, bleibt ihr vor allem ein Mittel: die Stärkung der landeseigenen Gesellschaften, damit sie irgendwann ihr bislang stets verfehltes Ziel von 6.500 jährlichen Neubauwohnungen tatsächlich erreichen oder dieses gar auf 8.000 oder 10.000 erhöhen, wie der wohnungspolitischer Sprecher der Linken, Niklas Schenker fordert. Die zusätzlichen Milliarden müssten „unbedingt genutzt werden“, sagt Schenker.

Auch Sebastian Bartels vom Berliner Mieterverein verweist auf die besondere Bedeutung der kommunalen Gesellschaften: „Dass sie mehr bauen müssen, ist unstrittig“, findet er. Auf einem Fo­rum am Montag zum Thema „Bedarf und Akteure des kostengünstigen Wohnungsbaus“ sei die Forderung nach 10.000 Neubauwohnungen wiederholt gestellt worden. Notwendig dafür seien mehr finanzielle Unterstützung, aber auch die verstärkte Zusammenarbeit der sechs Gesellschaften.

Die Linke fordert seit Langem den Aufbau einer kommunalen Bauhütte: einer öffentlichen Institution, die Planungs- und Baukapazitäten bündelt und den verstärkten Ankauf von Grundstücken. Der Gefahr, dass Kapazitäten der Baubranche künftig vor allem durch die Sanierung von Straßen und Brücken gebunden werden, will Schenker mit langfristigen Rahmenverträgen mit der Baubranche begegnen: „Berlin muss sich wirklich gute Gedanken machen, wie man die begrenzten Baukapazitäten für öffentliche Aufträge bündelt“, sagt er.

Was darf finanziert werden?

Doch noch ist unklar, für was Berlin die etwa 5 Milliarden Euro ausgeben kann, die dem Land aus den Bundeskrediten zur Verfügung stehen werden. Dürfen damit nur Brücken saniert und Schulen ertüchtigt werden oder können auch Sozialwohnungen gebaut werden? „Die Zweckbestimmung für das Sondervermögen muss noch in einem Ausführungsgesetz geregelt werden“, dämpft die haushaltspolitische Sprecherin der Grünen im Abgeordnetenhaus, Oda Hassepaß, die Erwartungen. „Noch wissen wir nicht, wann das sein wird.“

Auch Berlins Finanzsenator Stefan Evers (CDU) will erst mehr Klarheit, bevor es an die Planungen geht. Solange das Kleingedruckte zum Sondervermögen nicht bekannt sei, werde er selbst sich nicht äußern. Umso mehr als es sein könne, dass bei den aktuellen Koalitionsverhandlungen im Bund Entscheidungen getroffen würden, „die Länder und Kommunen zusätzlich belasten“.

Ganz so einfach dürfe sich der Finanzsenator nicht aus der Affäre ziehen, meint Matthias Kollatz. Der baupolitische Sprecher der SPD-Fraktion sagt der taz, dass die Grundlinien dessen, was Berlin mit dem Sondervermögen finanzieren will, schon jetzt festgelegt werden müssten: „Da ist der Finanzsenator in der Pflicht“, findet er.

Kollatz verweist auf die Sektoren, die etwa die Grünen in das Sondervermögen hineinverhandelt haben, also Verkehr, Bildung und Dekarbonisierung. „Mit der Dekarbonisierung können wir uns auch an die energetische Sanierung des Wohnungsbestands machen.“ Aber auch der Neubau von Sozialwohnungen sei möglich. Nämlich dann, wenn der Bund seine Wohnungsbauförderung ausweitet.

Bartels plädiert für direkte Zuschüsse an die Wohnungsbaugesellschaften, damit diese Neubau nicht aus Krediten finanzieren müssen. Dies sei eine Investition in Infrastruktur und könnte auch als Klimaschutzmaßnahme begründet werden. Bartels spricht von vielen „vorbildlichen Neubauten“ der Landeseigenen.

Dass der Wohnungsbau nicht überall Priorität hat, zeigt eine Abfrage des Radiosenders Flux FM bei den Berliner Bezirken. Ganz unabhängig davon, welche Partei in den Rathäusern das Sagen hat, stehen dort vor allem der Bau und die Sanierung von Schulen ganz oben auf der Prioritätenliste. Kein einziger der elf Bezirke, die dem Sender geantwortet haben, hat den Neubau von Wohnungen gefordert.

Auch private wollen Geld

Mehr Geld für den Wohnungsbau erhofft sich die private Bauwirtschaft. Marcus Nachbauer, Vorsitzender der Bundesvereinigung Bauwirtschaft, warnt in einer Fachzeitschrift sogar vor einem „blinden Fleck“ beim Sondervermögen: „Der Wohnungsbau steckt in der schwersten Krise seit Jahrzehnten.“ Ein klarer Teil des Sondervermögens müsse für den Wohnungsbau mitgerechnet werden.

Was aber, wenn steigende Baupreise und Zinsen das Mehr an Geld wieder auffressen? Davor hatte Evers bereits gewarnt. „Der erste Effekt des Sondervermögens waren steigende Zinsen, und natürlich werden auch die Baupreise anziehen“, sagte der Finanzsenator der Wirtschaftswoche. „Also kommt es umso mehr auf beschleunigte Planungs- und Genehmigungsverfahren an.“

SPD-Mann Kollatz sieht das als kein großes Problem. Zumindest dann nicht, wenn die Mittel direkt in die Wohnungsbauförderung gehen. „Dann muss sich keine Wohnungsbaugesellschaft Geld bei der Bank besorgen.“