Hamburger Mieten steigen stark: Der ambivalente Mietenspiegel

Hamburgs Mieten haben laut der offiziellen Erhebung kräftig zugelegt. Bremen führt dieses Instrument neu ein und verhandelt über die Ausgestaltung.

Skyline mit Hochhäusern und Kränen, davor die Elbe mit Duckdalben

Fließen überproportional in den Mietspiegel ein: Neuvermietungen Foto: Daniel Bockwoldt/dpa

HAMBURG taz | Die Mieten in Hamburg sind kräftig gestiegen. Wie der qualifizierte Mietenspiegel ausweist, müssen Mieter im Durchschnitt eine Nettokaltmiete von 9,29 Euro pro Quadratmeter zahlen – 7,3 Prozent mehr als vor zwei Jahren. Der Mieterverein zu Hamburg bezeichnete das als „stärksten Anstieg seit 20 Jahren“. Die Stadtentwicklungsbehörde erklärt einen Teil der Entwicklung damit, dass viele neue Verträge abgeschlossen und besonders viele Wohnungen modernisiert worden seien.

Mietspiegel sind im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehen, aber erst seit einer Gesetzesänderung ab dem 1. Juli 2022 Pflicht für alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern. Bremen arbeitet bereits an einem Mietenspiegel, ist aber auch die einzige Stadt in der Größe, die noch keinen hat.

Der Mietspiegel muss von der Kommune gemeinsam mit den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt werden. Darin lässt sich nachlesen, was für die eigene Wohnung je nach Lage, der Baualtersklasse oder Ausstattung üblicherweise verlangt werden darf. Mit diesen offiziellen Vergleichswerten lassen sich Mieterhöhungen sowohl begründen als auch zurückweisen.

Ziel ist, Rechtssicherheit zu schaffen und das aufwendige Beschaffen von Vergleichswohnungen und Gutachten zu erübrigen. Zudem werden Referenzwerte für die Anwendung der Mietpreisbremse geliefert. Sie schreibt vor, dass die Miete bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Mietervereine wollen statistische Ausreißer eliminieren

Im Mietenspiegel werden allerdings nur Wohnungen erfasst, die in den vergangenen sechs Jahren neu vermietet oder teurer geworden sind. Dadurch, dass die in der Regel günstigen Bestandsmieten nicht berücksichtigt werden, liefert der Mietenspiegel aus Sicht der Mietervereine ein nach oben verzerrtes Bild. Aus Sicht der Eigentümerverbände liefert er ein Bild der aktuellen Marktlage.

Diese Regel, die auf Bundesebene entschieden wurde, ist bereits ein Kompromiss. Und sie führe in Hamburg zu einem rechnerischen Anteil von 46 Prozent Neuvertragsmieten im Mietenspiegel, sagt Sylvia Sonnemann vom Verein Mieter helfen Mietern.

Sie fordert daher, den Mietenspiegel um einen Teil dieser Neuverträge zu bereinigen, so wie auch ein Teil der Mietverhältnisse der öffentlichen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften als zu günstig herausgerechnet würden. Zudem plädiert Sonnemann dafür, mehr statistische Ausreißer – also extrem überhöhte Mieten – bei der Erhebung zu eliminieren.

Diese Empfehlungen könnte auch das Land Bremen für den Zuschnitt seines Mietspiegels sich zu eigen machen. Kornelia Ahlring vom Mieterverein Bremen hat angekündigt, besonders auf die Einteilung in gute und schlechte Wohnlagen zu achten. „Das wird der große Streitpunkt werden.“

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