Zu Hause im Grünen

Gartennutzung: Werden im Mietshaus Grün- und Gartenflächen vom Vermieter gepflegt, sind die Aufwendungen dafür als Betriebskosten auf die Bewohner umlegbar. Auch Spielplätze gehören dazu

Mitunter zaubern Mieter und Vermieter in das triste Grau eines Hinterhofs ein erholsames Grün. Manche Bewohner haben das Glück, ein Stückchen davon als Garten nutzen zu dürfen. Und dann treffen sich dort, wo einst betonierte Autostellplätze waren oder Gestrüpp bizarr wucherte, die Mieter zum abendlichen Plausch zwischen üppig blühenden Pflanzen.

Für viele Mieter aber kommt das böse Erwachen – und womöglich der Streit –, wenn es um die Kosten geht. Gemäß der „Zweiten Berechnungsverordnung“ (II. BV) gehören zu den Betriebskosten nämlich auch „die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“, der Pflege von Spielplätzen und der Pflege von „Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“ (II. BV, Anl. 3, 10).

Allerdings setze die Umlage von „Gartenpflege“ – sofern dies überhaupt mietvertraglich vereinbart wurde – tatsächlich „gärtnerisch angelegte Flächen“ voraus, entschied in einem Fall das Landgericht Berlin. Hingegen gelten „die Kosten für die erstmalige Anlage eines Gartens nicht als Betriebskosten“ (Az. 64 S 366/98). Unbillig sei es, entschied das Amtsgericht Leipzig, wenn mehrere Gebäude einer Wohnanlage zum Zweck der Umlage von Gartenpflegekosten zusammengelegt würden, sofern „der Größenumfang der entstandenen Verwaltungseinheit den Mietern die sachgerechte Ausübung von Kontrollen unzumutbar macht“. In diesem Fall hatte der Vermieter 107 Gebäude, 1.060 Mieter und 60.000 Quadratmeter Grundstücksfläche gemeinsam abrechnen wollen: Für die Mieter sei dies „hinsichtlich der Zuordnung einzelner Kosten undurchschaubar“, meint der Richter (Az. 45 C 9357/98).

Mieter müssen dann keine Gartenpflegekosten bezahlen, wenn der Garten nur vom Hausbesitzer selbst oder von einem einzelnen Mieter allein genutzt wird. Jedoch kann ohne ausdrückliche Vereinbarung ein Einzelner nicht damit rechnen, dass ihm ein solcher Garten persönlich zur Verfügung steht (AG Charlottenburg, Az. 11 C 92/86). Gestattet ein Vermieter die Aufstellung von Blumenkübeln zur Begrünung des Hofs durch die Mieter, so stellt die spätere Androhung des Vermieters, die Blumenkübel eigenmächtig zu entfernen, eine „Besitzstörung“ dar, die ihm im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt werden kann (Amtsgericht Schöneberg, Az. C 505/99).

Darf ein Mieter den Garten nutzen, ist ihm auch erlaubt, Blumen zu säen und zu pflanzen. Werden von Mietern Beete angelegt, dürfen sie auch ernten. Hängen Früchte über den Zaun des Nachbarn, dann gilt: Solange sie an den Zweigen sitzen, bleiben sie als wesentlicher Bestandteil der Pflanze im Eigentum des Baum- oder Strauchbesitzers. Fallen sie ab, gehören sie dem, auf dessen Grundstück sie fallen (§ 911 BGB). Selbst gepflanzte Sträucher und Bäume darf der Mieter ohne weiteres auch wieder entfernen. Will der Mieter die bereits bestehenden Anpflanzungen des Vermieters bearbeiten, bedarf es dazu dessen Einverständnis. Eine langjährige Duldung kommt dem gleich. Ist das Nutzungsrecht vertraglich zugesichert, darf es der Vermieter nicht ohne weiteres entziehen. Tut er es doch, steht dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent zu (AG Münster, Az. 7 C 494/74).

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Pflege von Außenanlagen zuständig. Ein Gewohnheitsrecht, demzufolge beispielsweise immer die Mieter von Parterrewohnungen den Vorgarten pflegen oder Hecken schneiden müssten, gibt es nicht. Der Vermieter ist auch dafür zuständig, Bewohner und Passanten vor herabfallenden Ästen zu schützen sowie zu verhindern, dass sie etwa auf nassem Laub oder Gras ausrutschen können (Verkehrssicherungspflicht). Diese Aufgabe kann er allerdings per Mietvertrag auf Mieter übertragen.

Auch Spielen ist in Hinterhof und Garten gestattet. Gerichte urteilen hierbei oft kinderfreundlich. Das Landgericht Berlin vertritt die Auffassung, das „Spielen der Kinder auf dem Innenhof eines Mietshauses“ gehöre „zum vertragsgemäßen Gebrauch“, wenn sie einen Spielplatz nicht gefahrlos erreichen können (Az. 61 S 288/85). Das Spielen gar zu verbieten, ist sogar verboten: Dem Vermieter steht es nicht zu, ein allgemeines Spielverbot auf dem Hof des Hauses auszusprechen. In einem Fall musste der Eigentümer sogar den Text auf den Verbotsschildern ändern (Amtsgericht Charlottenburg, Aktenzeichen 14 C 473/92). ANDREAS LOHSE