miethai: Teile sprechen fürs Ganze
Ein Berliner Mietvertrag enthielt die Regelung „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“. In dazugehörigen Paragraphen war dann ausgeführt, was der Mieter noch erledigen sollte: Streichen von Wänden und Decken, Tapezieren und ähnliches. Der Bundesgerichtshof hatte über die Gültigkeit dieser Vereinbarung zu entscheiden (Urteil vom 18.02.2009) und störte sich vor allem an der Verpflichtung zum Außenanstrich. Zu den auf den Mieter abwälzbaren Arbeiten gehöre nur das Streichen von Türen und Fenstern von innen, weder Außenanstrich noch der Anstrich der Loggia. Das Landgericht Berlin war der Meinung, dann gelte wenigstens der Rest der Klausel, also das Tapezieren und Wändestreichen. Dieser Rechtsauffassung erteilte der Bundesgerichtshof eine klare Absage: Wenn ein Teil der Klausel ungültig ist, dann sei die gesamte Klausel unwirksam.
Diese Rechtsprechung ist nicht neu. So ist etwa auch eine starre Renovierungsklausel (Renovierung spätestens nach 3, 5 oder 7 Jahren) komplett unwirksam und führt nicht zu einer Renovierungsverpflichtung mit neuen Fristen. Schon 2003 entschied das Hamburger Landgericht, dass bei einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung jede Schönheitsreparturverpflichtung entfalle. Mitte der 80er Jahre wurde im Hamburger Mietvertrag die diesem Urteil zugrunde gelegte Klausel „der Mieter verpflichtet sich, die erstmaligen Renovierungsarbeiten innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen“, verwendet. Die betroffene Mieterin musste deshalb überhaupt keine Renovierungsarbeiten ausführen. Ihr Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1984 – was aber nichts an der Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung ändert. Denn alte Verträge werden nach aktuellem Recht beurteilt.
Mieter sind nicht verpflichtet, neue Verträge mit gültigen Renovierungsklauseln zu unterzeichnen. Wenn der Vermieter einen neuen Vertrag anbietet, sollte geprüft werden, ob damit eine Verschlechterung verbunden ist. Wer vertraglich nicht zur Renovierung verpflichtet ist – weil die vertragliche Klausel unwirksam oder kein schriftlicher Vertrag vorhanden ist – muss auch keine höhere Miete zahlen.
EVE RAATSCHEN ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40, www.mhm.de
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