Miethai & Co Kündigungsausschluss: Eine lange Bindung ist unzulässig
Seit dem 1. Juni 2005 gilt für die meisten Mieterinnen und Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist. Um ihre Vertragspartner langfristig zu binden, sind viele Vermieter dazu übergegangen, einen Kündigungsausschluss in den Mietvertrag zu schreiben. Es finden sich Formulierungen wie: „Die Kündigung ist ausgeschlossen bis zum 31.05.2008“ oder „Eine Kündigung ist frühestens zulässig zum 31.05.2008“. Solche Regelungen haben den Vorteil, dass auch der Vermieter bis zu dem vereinbarten Termin nicht kündigen kann, und den Nachteil, dass Gleiches auch für die Mieter und Mieterinnen gilt. Grundsätzlich haben bisher die Gerichte solche Vereinbarungen für wirksam gehalten.
Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem neuen Urteil vom 6. April 2005 (VIII ZR 27/04) entschieden, dass ein wechselseitiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam sei, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Es fehle an der zeitlichen Überschaubarkeit der vertraglichen Bindung. Der BGH stellte klar, dass der Kündigungsausschluss zur kompletten Unwirksamkeit der Vereinbarung führe. Die Folge war, dass der betroffene Mieter den Mietvertrag mit dreimonatiger Frist kündigen konnte.
Das Urteil betraf eine Vereinbarung, die im Vertragstext vorformuliert war. Ob Gleiches auch gilt, wenn ein Kündigungsausschluss einzeln ausgehandelt wird und auf einer besonderen Vereinbarung beruht, ist zweifelhaft. Wenn es den Vertragsparteien nur darum geht, den Mieter vor einer Kündigung des Vermieters zu schützen, ist es auch möglich, nur die Kündigung durch den Vermieter für eine bestimmte Zeitdauer vertraglich auszuschließen.
Eve Raatschen ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhm-hamburg.de
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