Investor in Prenzlauer Berg: Letzte Schlacht um den Schlachthof
Die letzten Reste des Alten Schlachthofs sollen nach 25 Jahren einem Einkaufszentrum weichen. Eine Bürgerinitiative will das verhindern.
25 Jahre hatten die Sträucher Zeit, am rotbraunen Gemäuer emporzuwachsen. Der Wind pfeift um die drei Hallen, die Fenster sind mit Pappe und Holz notdürftig geflickt. Die Überreste des Alten Schlachthofs an der S-Bahnstation Landsberger Allee verrotten Jahr für Jahr.
„Die warten so lange, bis alles einfach in sich zusammenfällt“, sagt Filip Stahl und schüttelt beim Anblick der tristen Brache den Kopf. Zusammen mit Doreen Bialas hat er vor einem Jahr die Bürgerinitiative „Nichtnochncenter“ gegründet. Sie wollen das Einkaufs- und Kongresszentrum, das auf dem Gelände geplant ist, verhindern.
Stattdessen fordern sie die gemeinschaftliche und offene Planung eines Kulturgeländes, wo lokales Handwerk, Gastronomie und soziale Projekte zusammenkommen – finanziert zum Beispiel durch eine Stiftung und Gelder aus dem Stadtentwicklungsfonds. Ein Konzept, das im Sinne der nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik Berlins wäre – und doch gibt es viele Probleme.
Nachdem der Vieh- und Schlachtbetrieb 1991 eingestellt wurde, übernahm der Senat die Ausfertigung des Bebauungsplans – eine Aufgabe, die sonst der Bezirk selbst wahrnimmt. Doch damals ging es um Großes: Berlin hatte sich um Olympia 2000 beworben. Neben den Sportstätten auf der anderen Seite der Landsberger Allee sollte deshalb mit der Aufwertung des Viertels weitergemacht werden.
Es entstanden Wohnungen, Hotels, Town Houses und ein Park. Für das nun noch freistehende Gelände sah der Plan Einzelhandel, Gewerbe und Gastronomie vor. 1998 wurde er festgesetzt, 2001 geringfügig angepasst. Der große Wurf mit Olympia blieb aus, die Verantwortung für die Bebauungspläne trotzdem weiterhin in der Hand des Senats.
Im Jahr 2008 kaufte die Gesellschaft UBX 2 Objekt Berlin das rund 35.000 Quadratmeter große Areal mit den drei Hallen, das direkt an der Grenze zu Friedrichshain-Kreuzberg liegt. Mit knapp 2,4 Millionen Euro ein Schnäppchen. Hinter der UBX 2 Objekt steht ein ständig wechselndes Geflecht von Immobiliengesellschaften aus Österreich, darunter Warimpex AG und UBM Development AG, die in ganz Europa hochpreisige Immobilien verwalten.
Eine Tochterfirma von UBM ist die Münchner Grund AG, die neben dem Schlachthofprojekt auch das Andel’s Hotel nebenan sowie weitere Luxushotels in Berlin betreut. In einem Hochglanzportfolio aus dem Jahr 2015 preist das Unternehmen die Investitionsmöglichkeiten: „Attraktiver Einzelhandelsmix“ mit direktem Brückenzugang zum Kongresshotel Andel’s. Allein 6.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in den Hallen, dazu ein über 12.000 Quadratmeter großer Neubau und 270 Autostellplätze.
Die Architektenträume stimmten offenbar mit den Vorgaben aus dem Bebauungsplan IV 2a – wie das Gelände in Amtsdeutsch heißt – überein. UBX 2 Objekt stellte 2015 drei Bauanträge, allen stimmte das Bezirksamt 2016 zu.
„Das war ein herber Schock für uns“, berichtet Doreen Bialas, die sich bereits Anfang 2013 zusammen mit Filip Stahl initiativ an die Bezirkspolitik gewandt hatten. Sie wollten die Fläche zumindest in der Zwischenzeit für Stadtteilprojekte öffnen. Der Kontakt zu den Eigentümern sei jedoch nicht möglich gewesen – selbst auf die Einladung des damaligen Entwicklungsstadtrates Jens-Holger Kirchner (Grüne) hätten diese nicht reagiert.
„Als dann die Bauanträge vorlagen, haben wir die Bürgerinitiative ‚Nichtnochncenter‘ gegründet, damals noch mit acht Leuten“, sagt Stahl. Das war Anfang 2016. Heute sind sie 30 Aktive mit fast 300 Personen im Emailverteiler. In monatelanger Kleinarbeit haben sie Informationen zusammengetragen und auf ihrer Website gesammelt.
Sie wollen das Zentrum nicht aus Prinzip verhindern, das ist ihnen wichtig. Vielmehr müsse man über eine Anpassung der Bebauungspläne nachdenken. „Handel lohnt sich hier an der Stelle nicht mehr. Wir brauchen nicht noch ein Einkaufszentrum in Berlin“, meint Filip Stahl. Eine Grünfläche und offen gestaltetes Gelände würden dem Viertel mehr Lebensqualität geben – ein Einkaufszentrum hingegen mehr Verdichtung und Verkehrsbelastung.
„Man könnte die Attraktivität solcher Großcenter generell kritisch hinterfragen“, meint auch Karl Brenke vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin. Es gebe zwar einen Bevölkerungszuwachs in der Stadt, dieser wirke sich aber nicht auf die Kaufkraft aus. Auch bei guter Konjunktur stagniere der Umsatz im Einzelhandel deshalb. „Eine bloße Ausweitung der Verkaufsfläche ist da vielleicht die falsche Maßnahme“, so der Wirtschaftsforscher.
Da sich die rund 60 Berliner Einkaufscenter kaum unterschieden, würden viele Kund*innen auf den Onlinemarkt oder das Fachgeschäft in der Nachbarstraße ausweichen. Und Tourist*innen, die die großen Malls in der Stadtmitte maßgeblich über Wasser halten, gibt es in den Wohnbezirken weniger. Warum der Eigentümer dennoch an den Plänen für das Einkaufszentrum festhält, bleibt unklar.
Anfang des Jahres brachte die Initiative „Nichtnochncenter“ dann über Bezirksverordnete der SPD und Linken einen Antrag in die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) ein, in dem sie die Überarbeitung der Bebauungspläne forderte, da mittlerweile „veränderte Rahmenbedingungen und aktuelle Bedarfe an sozialer und schulischer Infrastruktur“ vorhanden sein könnten.
Gemeint ist damit auch die Unterversorgung an Kitas und Grundschulen im Bezirk, wodurch viele Schüler*innen mit der S-Bahn in andere Bezirke pendeln würden. Der Antrag forderte außerdem, dass der Eigentümer die denkmalgeschützten Hallen instandhalten solle und eine Öffnung der Otto-Ostrowski-Straße zur Landsberger Allee vermieden wird.
1877 wurde der Centralvieh- und Schlachthof fertiggestellt, nachdem der Arzt Rudolf Virchow einen hygienischen Schlachthof für Berlin gefordert hatte. Wichtige Voraussetzung war die direkte Anbindung an das Schienennetz.
Während des Zweiten Weltkriegs wurden viele Bauten des etwa 50 Hektar großen Geländes zerstört. Zunächst diente es dann als militärisches Lager und Warenumschlagplatz – später wurde der Schlachtbetrieb wieder aufgenommen.
In den 50er und 60er Jahren entwickelte sich der Schlachthof zum führenden Fleischbetrieb in Ostberlin. Nach der Verstaatlichung 1958 wurde er 1963 in den VEB Fleischkombinat Berlin eingegliedert. Kurz nach der Wende wurde der Betrieb eingestellt.
Nachdem Berlins Bewerbung auf die Olympischen Sommerspiele im Jahr 2000 erfolglos war, sollte das gesamte Areal unter dem Namen „Entwicklungsgebiet Alter Schlachthof“ neu konzipiert werden. Dazu wurde eine Mischung aus Wohnen, Grünflächen, Gastronomie und Gewerbe geplant, die nach und nach unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes umgesetzt wurde. Es entstanden dabei auch Versuchsprojekte wie Passivhäuser und familienfreundliche Town Houses. (faf)
Am 25. Januar wurde der Antrag in der BVV angenommen, nachdem er vorher im Stadtentwicklungsausschuss beraten wurde. Selbst die sonst wirtschaftsnahe FDP votierte nicht explizit gegen diesen. „Man müsste das nochmal überprüfen, aber ein Einkaufszentrum halten wir nicht für sinnvoll – ein Kongresszentrum hingegen schon“, sagt dazu Sophie Regel von der FDP Pankow.
Ball beim Bezirksamt
Der Beschluss der BVV ist ein Arbeitsauftrag an das Bezirksamt, sich für die Überprüfung der Bebauungspläne bei der Senatsverwaltung für Wohnen einzusetzen. Wie genau das passieren soll, bleibt dabei offen. Nach Angaben der Senatsverwaltung sei bisher noch niemand von Seiten des Bezirksamtes auf sie zugekommen, womit der Beschluss faktisch ohne Folgen ist.
Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn (Grüne) dazu: „Das Bezirksamt Pankow wird in Kürze die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen von dem BVV-Ersuchen in Kenntnis setzen und um Stellungnahme bitten.“ Das Bezirksamt plane, den Antrag der BVV in der Sitzung am 17. Mai zu beantworten.
Mike Szidat, der für die SPD in der BVV und im Stadtentwicklungsausschuss sitzt, ist pessimistisch: „Bis zum Auslaufen der Baugenehmigung können wir sowieso nicht eingreifen.“ Der Eigentümer habe gewisse Schutzrechte, die auch die Senatsverwaltung nicht angreifen kann. Erst wenn das bestehende Baurecht sieben Jahre nicht in Anspruch genommen wurde, könnte das Bezirksamt in Erwägung ziehen, die Grundstücke zurückzukaufen. Das wäre frühestens 2019. „Auch wenn die Einflussmöglichkeiten nicht groß sind, ein politisches Statement ist der Beschluss trotzdem“, meint Szidat.
Kritiker*innen aus der Initiative äußern, dass die Baugenehmigung nur eingeholt wurde, um den Investitionswert des Geländes zu steigern – ein Bau also gar nicht geplant sei. Grundstücke mit bestehender Baugenehmigung sind am Markt um ein vielfaches mehr wert – das Gelände könnte somit zum reinen Spekulationsobjekt werden. Gegenüber der taz war keine der beteiligten Immobiliengesellschaften bereit, über die geplanten Baumaßnahmen oder den Stand der Finanzierung zu informieren. Die Senatsverwaltung für Wohnen gehe davon aus, „dass UBX vertragskonform in diesem Jahr mit dem Bau beginnen wird.“ Offenbar wartet man hier auf die anrollenden Bagger.
Sollten die tatsächlich bald kommen, wären die Anstrengungen der Bürgerinitiative schlagartig Geschichte. Denn das hieße, dass die Finanzierung der Baumaßnahmen durch den Eigentümer offensichtlich gesichert wäre, dieser womöglich sogar schon in Vorleistung getreten ist. Würde die Stadt dann trotzdem eingreifen, könnten die Investoren auf Schadensersatz klagen – ein Risiko, das die Senatsverwaltung nicht eingehen wird.
Zieht sich der Baubeginn jedoch weiter hin und das Bezirksamt drängt zeitnah auf eine Überprüfung der Bebauungspläne, bleiben zwei Möglichkeiten: Entweder die Senatsverwaltung weist eine Überprüfung des Bebauungsplans direkt ab – auch dann haben die Eigentümer freies Spiel. Oder sie stimmt einer erneuten Überprüfung der Pläne zu. Kommt bei dieser Überprüfung heraus, dass die Pläne nicht mehr den aktuellen Umständen gerecht werden, kann ein Änderungsverfahren eingeleitet werden – und dann ist wieder alles offen. Eine kleine Chance, aber immerhin eine.
„Die BVV Pankow hat sich gegen das Vorhaben entschieden, nun ist es auch Aufgabe der Koalition, diese Belange zu berücksichtigen“, fordert Filip Stahl. Die Bürgerinitiative hofft nun auf politischen Druck im Abgeordnetenhaus: „Das bewirkt auf jeden Fall mehr, als Hinterzimmerbürokratie.“
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