Umlage nur bei Vereinbarung

Alle Jahre wieder: die Betriebskostenabrechnung. Es gibt 17 Arten von gesetzlich zulässigen Betriebskosten. Welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden sollen, ist vertraglich festzuhalten. Achtung bei dem Posten „Sonstiges“!

Viele Mieter erhalten in diesen Tagen ihre Betriebskostenabrechnung. Und jedes Jahr steht man wieder vor derselben Fragen: Stimmt das alles, was der Vermieter abgerechnet hat? Betriebskosten sind Wohnnebenkosten, die der Mieter direkt verursacht oder die dem Vermieter aufgrund seiner Hausbewirtschaftung entstehen.

Der Mieter hat anteilig die Betriebskosten überhaupt nur dann zu tragen, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wird (Paragraf 556 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]). Als Betriebskosten – sofern sie tatsächlich anfallen – gelten nur jene Positionen, die in der Zweiten Berechnungsverordnung (Anlage 3 zu § 27 II. BV) festgehalten sind. Einige Beispiele:

Öffentliche Lasten: Hierzu gehört namentlich vor allem die von der Kommune erhobene Grundsteuer.

Wasser: nach Maßgabe der Ablesung des geeichten Zählers durch die Wasserwerke; Grundgebühr.

Entwässerung: Gebühren der Wasserwerke für die Einleitung von Schmutzwasser in die öffentliche Kanalisation.

Aufzug: Kosten für Betriebsstrom, Aufsicht, Überwachung, Pflege, regelmäßige Prüfung durch Fachleute. Die Instandsetzung gehört nicht dazu. Achtung bei Vollwartungsverträgen: Darin enthalten sind auch nicht umlagefähige Reparaturen.

Müllabfuhr: laut Abgabebescheid; nicht umlagefähig sind einmalige Abfuhrkosten, beispielsweise für Gartenabfälle oder Bauschuttcontainer. Sperrmüll und Entrümpelungskosten sind dann nicht umlagefähig, wenn einzelne Verursacher für dieser Kosten in Anspruch genommen werden können.

Hausreinigung/Schädlingsbekämpfung: Lohn und Putzleute einschließlich Weihnachtsgeld und Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie die Kosten für Reinigungsfirmen. Achtung: Ist dies die Aufgabe des Hauswarts, darf diese Position in der Abrechnung nicht doppelt auftauchen. Schädlingsbekämpfung ist dann nicht umlegbar, wenn sie nicht dauerhaft durchgeführt wird. Muss der Schädlingsbekämpfer in den hiesigen Breiten allerdings alle naselang gegen Kakerlaken vorgehen, sollte man sich eine neue Wohnung suchen.

Hauswartskosten: Anrechenbar sind dabei Löhne und Beiträge. Erledigt der Hauswart auch kleine Reparaturen, müssen diese Kosten herausgerechnet werden; Instandhaltungskosten trägt allein der Vermieter.

Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen; Kosten für die Einrichtung von Unterständen für Kraftfahrzeuge oder die Erneuerung von Gehwegplatten gehören nicht dazu. Achtung: Wird der Hauswart auch für die Gartenpflege bezahlt, dürfen Personalkosten hier nicht aufgeführt werden.

Straßenreinigung: nach Maßgabe der BSR-Abrechnung.

Hausstrom: beispielsweise Treppen- und Außenbeleuchtung.

Versicherungen: Sach- und Haftpflichtversicherung gegen die Folgen von Feuer, Sturm und Wasserschäden, für Öltank und Aufzug. Nicht dazu gehören Rechtsschutz-, Hausrat- und Mietausfallversicherung.

Kabelfernsehen: monatliche Grundgebühren; einmalige Anschlussgebühren zählen nicht dazu. Bei Antennen können Wartungs-, Strom- und Betriebskosten umgelegt werden.

Schornsteinfeger: „Kehrgebühren“. Immissionsmessungen tauchen nicht hier, sondern in der Heizkostenabrechnung auf.

Sonstige Betriebskosten: Es gibt mitunter weitere Ausgaben des Hausbesitzers, die sich nicht so leicht einordnen lassen. Sie tauchen dann unter dieser Rubrik auf. Doch ist dies keine Generalklausel, mit der sämtliche Kosten erfasst werden, die sich anderweitig nicht gesetzeskonform unterbringen lassen. So müsse schon im Mietvertrag „klipp und klar stehen, welche konkreten Kosten der Vermieter umlegen will“, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Und: Es muss sich natürlich überhaupt um Betriebskosten im Sinne des Gesetzes handeln, mithin um Ausgaben, die in regelmäßigen Zeitabständen immer wieder anfallen.

Als nicht umlagefähig gelten beispielsweise die Prüfung von Gasleitungen durch einen Fachbetrieb (Amtsgericht Königstein, Az. 23 C 155/97), Kosten für Wartung der Hauselektrik (Amtsgericht Schöneberg, Az. 207 C 14/94); Beiträge zu Grundeigentümervereinen, Bankgebühren, Portokosten und Kosten der Erstellung der Abrechnung, Wartungskosten für die Klingelanlage, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen, Beiträge der Versicherungen für Reparaturkosten, Mietausfall und Umweltschäden.

Als sonstige Betriebskosten anerkannt sind demgegenüber die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen. Auch die Prüfgebühren für einen Feuerlöscher sind umlegbar, beschied das Landgericht Frankfurt (WM 1981), wohingegen das Amtsgericht Hamburg in einem anderen Fall die Jahresabrechnung um 49 Pfennig kürzte, die für die Wartung der Löscher angesetzt waren. Begründung: Diese Position sei nicht im Mietvertrag festgelegt (Az. 37 b C 651/97).

In jedem Fall muss es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln, einmalige sind nicht umlagefähig. Achten Sie darauf, dass Sie nicht die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen im Haus zahlen. Der Anteil etwaiger unvermieteter Wohnungen ist vom Vermieter zu tragen und entsprechend herauszurechnen (Landgericht Hamburg, Az. 16 S 364/87). Befinden sich im Haus auch Gewerberäume, sind die Abrechnungen für Gewerbe und Wohnungen grundsätzlich zu trennen, zumindest im Verteilerschlüssel hinreichend zu berücksichtigen: Ein Friseur braucht nun mal mehr Wasser als ein Single.

Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Mit dem neuen Mietrecht wurde im September 2001 eine feste Abrechnungsfrist eingeführt: Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung jetzt spätestens zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum mitteilen (§ 556 BGB). Später ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat dies nicht zu vertreten, weil er beispielsweise selbst erst verspätet eine umlagefähige Rechnung erhält. Der Mieter hat etwaige Einwendungen gegen die Abrechnung wiederum spätestens zwölf Monate nach ihrem Zugang dem Vermieter mitzuteilen. Abrechnungsperioden, die vor dem 1. September endeten, sind von dieser neuen Regelung nicht betroffen.

Die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung kann seit 1. September nach einer Abrechnung von jeder Vertragspartei „angemessen“ angepasst werden (§ 560, Abs. 4 BGB): Erhält der Mieter also regelmäßig größere Summen zurück, kann er jetzt – anders als nach altem Recht – seine pauschalen Vorauszahlungen senken, muss dies aber dem Vermieter auch mitteilen. Suchen Sie im Zweifel zuvor eine Mieterberatung auf. ANDREAS LOHSE