Miethai & Co
: Keine Panik
Eigentümerwechsel ■ Von Christiane Hollander
Die Eisenbahner-Wohnungen sollen verkauft werden. Bei vielen betroffenen MieterInnen wird diese Schlagzeile Furcht und Schrecken auslösen. Schließlich ist bekannt, daß viele Käufer nur auf Profit aus sind und die menschliche Komponente übersehen. Gut zu wissen ist es dann, welche Rechte und Pflichten Mieterin und Vermieter bei einem Eigentümerwechsel übernehmen.
In § 571 BGB ist geregelt, daß der Erwerber der Mietsache anstelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt. Die Rechte und Pflichten gehen auf ihn über. Viele Neuvermieter versuchen mit den Mieterinnen einen neuen Vertrag abzuschließen, da die Vertragsparteien gewechselt haben. Dies ist jedoch nicht erforderlich und meist auch nicht ratsam, da die alten Verträge häufig für die MieterInnen günstigere Bestimmungen beinhalten. Da der Übergang per Gesetz erfolgt, sind weitere Maßnahmen nicht erforderlich.
Der Neuvermieter ist an sämtliche Absprachen des Vormieters gebunden. Dies gilt auch für Zusatz- und mündliche Vereinbarungen. Bei letzterem dürfte es schwierig werden, den Beweis zu erbringen. Besser ist es, Sonderabsprachen kurz schriftlich festzuhalten und unterschreiben zu lassen. Die vom Vormieter übernommene Kaution muß auch der Neuvermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen. Dies sollten MieterInnen sich nachweisen lassen.
Mit dem Eintritt in den Mietvertrag erwirbt der Neuvermieter das Recht, den Mietzins zu kassieren. Da der Eintritt mit der Eintragung ins Grundbuch erfolgt, entsteht das Recht erst zu diesem Zeitpunkt. Vorher können MieterInnen mit sogenannter schuldenbefreiender Wirkung nur dann an den Neuvermieter zahlen, wenn dieser eine ordnungsgemäße Abtretungserklärung des Vormieters vorgelegt hat.
In Umwandlungsfällen kommt beim ersten Erwerb noch hinzu, daß die sogenannte Kündigungssperrfrist von 10 Jahren beginnt, in der der Neuvermieter nicht wegen Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung und Eigenbedarf kündigen darf.
Christiane Hollander ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40
