Wohnen: Der Mieterverein rät: Freud und Leid bei Modernisierung und Dachgeschoßausbau

■ Mieter haben bei Modernisierungsmaßnahmen Ansprüche auf Ersatz und Mietminderung

Die mehr oder weniger gewünschten Segnungen baulicher Veränderungen in Mietshäusern sind in der Regel mit erheblichen Beeinträchtigungen oder gar Belästigungen des Wohnens während der Bauphase verbunden. Dem Gesetzgeber muß dies durchaus klar gewesen sein. So gibt es einerseits bei Mängeln auch infolge von Dachgeschoßausbauten Schadensersatzpflichten des Vermieters und ebenso Ersatzansprüche des Mieters für Aufwendungen bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters. Auf Verlangen hat der Vermieter darüber hinaus Vorschuß für diesen Aufwendungsersatz zu leisten.

Die Aufwendungen des Mieters sind allerdings nur ersatzfähig, wenn sie den Umständen nach angemessen sind und der Mieter die Aufwendungen infolge der Modernisierung auch wirklich machen mußte. So verneinte das Amtsgericht Neukölln den Aufwendungsersatz für Untermietkosten, da der Vermieter Ersatzwohnraum für die Dauer der Modernisierungsarbeiten angeboten hatte. Unterschiedliche Rechtsprechung existiert zur Frage, ob die Überwachung der Modernisierungsarbeiten in der Wohnung durch den Mieter selbst einen Ersatzanspruch rechtfertigt.

Das Landgericht Hamburg billigte dem Mieter 1987 einen Ersatz in Höhe von 12,- DM Stundenlohn zu. Aufwendungsersatz kann unter anderem geltend gemacht werden für zusätzliche Treppenhausreinigung, Auf- und Abhängen von Gardinen, Versetzen von Möbeln, Ausbessern des Innenputzes und Wohnungsreinigung. Bei auswärtiger Unterkunft während der Bauarbeiten ist zu beachten, daß der Mieter in jedem Fall auch eine Verpflichtung hat, die Aufwendungen so gering wie möglich zu halten.

Bei Beköstigung außer Haus können nur die Mehrkosten gegenüber der sonstigen Verpflegung in Ansatz gebracht werden. Die Aufwendungsersatzansprüche werden unmittelbar ohne besondere Fristsetzung geltend gemacht. Sie gehören nicht zu den Modernisierungskosten und sind nicht auf die Miete abwälzbar. Dem Mieter steht das Recht zu, die Ersatzansprüche auch mit der Miete zu verrechnen, wenn der Vermieter die Aufwendungen nicht erstattet.

Bei Folgeschäden des Dachgeschoßausbaus ist der Vermieter zur Beseitigung der Mängel verpflichtet. In diesem Fall muß der Vermieter unter Fristsetzung in Verzug gesetzt werden. Allerdings ist Vorsicht geboten. Der Verzug des Vermieters berechtigt nicht dazu, ihm danach die Mängelbeseitigung zu untersagen, weil der Mieter sie selbst vornehmen möchte. Schadensersatz kann der Mieter zum Beispiel für Schäden am Inventar erheben. Ein Schaden liegt auch vor, wenn der Vermieter Terminabsprachen platzen läßt und infolgedessen der Urlaub verschoben werden muß.

Kommt es durch ein Baugerüst zur Beeinträchtigung der Helligkeit, erhöhter Einbruchsgefahr oder eingeschränkter Nutzbarkeit des Balkons, so kann ebenso wie bei übermäßigem Stehenlassen des Gerüsts nach der Rechtsprechung die Miete zwischen 10 und 20 Prozent gemindert werden. Baulärm, Erschütterungen und Geruchsbelästigung im Rahmen von Umbauarbeiten im Haus führen nach Auffassung der Mietrichter zu einem Mietminderungsanspruch zwischen 15 und 25 Prozent.

Gerade bei Wasserschäden infolge vom Dachausbau hängt der Minderungsanspruch sehr vom Umfang der Schäden ab. Die Unterbrechung der Wasserversorgung an einzelnen Tagen eines Monats berechtigt nach Auffassung des Amtsgerichts Neukölln zur fünfprozentigen Mietminderung. Das Minderungsrecht ist keinesfalls dadurch ausgeschlossen, daß der Mieter einer Modernisierung zugestimmt hat. Reiner Wild