Miethai & Co.: Modernisierung
Soziale Erhaltensverordnung ■ Von Christiane Hollander
Führt ein Wohnungseigentümer Modernisierungsmaßnahmen durch, darf er normalerweise elf Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Dieses Recht des Eigentümers ist jedoch in Gebieten, in denen eine Soziale Erhaltensverordnung erlassen wurde, eingeschränkt. Vor Modernisierungen wird die Bestandsmiete eines Hauses ermittelt. Je nachdem wie hoch die Miete ist, darf sie nach der Modernisierung höchstens um 20 bis 30 Prozent steigen. Würde durch die Modernisierung die Miete stärker steigen, so darf diese gar nicht oder nur eingeschränkt durchgeführt werden. Luxusmodernisierung, wie etwa der Einbau eines Fahrstuhls oder einer Fußbodenheizung sind nicht erlaubt.
Der Erlaß einer Sozialen Erhaltensverordnung soll verhindern, daß die bisherigen BewohnerInnen eines Stadtteils durch Luxusmodernisierung und steigende Mieten aus ihrem Stadtteil verdrängt werden. Umwandlungen in Eigentumswohnungen werden dadurch nicht verhindert. Die Stadt hat jedoch ein Vorkaufsrecht, wenn die Gefahr besteht, daß ein Gebäude zum Spekulationsobjekt wird. MieterInnen, die von Modernisierungen betroffen sind, sollten deswegen von ihrem Vermieter den Nachweis verlangen, daß die Modernisierung genehmigt wurde, und sich gegebenenfalls an die Behörde wenden.
Ist die Modernisierung schon abgeschlossen, können daraus resultierende Mieterhöhungen auch dann nicht abgewendet werden, wenn die Modernisierung zuvor nicht hätte genehmigt werden dürfen. Manchmal versuchen Vermieter auch, den Genehmigungsvorbehalt dadurch zu umgehen, daß sie eine Modernisierung als Instandsetzung ausgeben. Eine Modernisierung liegt vor, wenn der Gebrauchswert der Wohnung verbessert wird, nicht jedoch, wenn alte funktionstüchtige Anlagen gegen neue ausgetauscht werden.
Soziale Erhaltungsverordnungen existieren momentan für die Gebiete Hoheluft/West, Barmbek Süd/Uhlenhorst und Neustadt/Süd. Zuständig ist in Hoheluft/West das Bauamt Eimsbüttel, in Barmbek das Ortsamt Uhlenhorst und in der Neustadt das Bauamt Mitte.
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