Miethai & Co: Mehr Miete I
Frist und Kappung ■ Von Eve Raatschen
Die Nettokaltmiete kann unter Bezugnahme auf den Mietenspiegel nur erhöht werden, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist. Von diesem Grundsatz gibt es eine entscheidende Ausnahme: Hat der Vermieter aufgrund einer Modernisierung (z.B. Heizungseinbau) die Miete in Höhe eines Anteils der Modernisierungskosten erhöht, so kann er auch vor Ablauf eines Jahres danach die Miete noch einmal auf den ortsüblichen Mietzins (Mietenspiegel) anheben.
Auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze (30% Mieterhöhung in drei Jahren) bleibt ein in den vergangenen drei Jahren erhobener Modernisierungszuschlag außen vor. Ein Beispiel: Seit dem 1.3.1997 betrug die Nettokaltmiete einer 100 qm Altbauwohnung DM 7,00 pro qm. Am 1. Juli 1999 erhöht der Vermieter wegen Heizungseinbaus die Miete um DM 2,00 pro qm auf DM 9,00 pro qm. Nach Erscheinen des neuen Mietenspiegels verlangt er jetzt ab dem 1. März 2000 DM 12,00 pro qm. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung trotz der vorangegangenen Erhöhung möglich, da die Jahreswartefrist hier nicht gilt. Die Kappungsgrenze wird jetzt so berechnet: DM 7,00 (3 Jahre vor dem 1. 3. 2000) plus 30 % gleich DM 9,10 + DM 2,00 (Mieterhöhung wegen der Heizung) gleich DM 11,10.
DM 12,00 pro qm stehen dem Vermieter daher nicht zu, er darf auf maximal DM 11,10 pro qm erhöhen. Diese Miethöhe muss aber nur dann gezahlt werden, wenn die DM 11,10 pro qm auch der ortsüblichen Miete entsprechen. Der Mittelwert des Mietenspiegels beträgt im Beispielsfall nach dem Feld C4 DM 10,76 pro qm. Handelt es sich um eine nach Lage und Ausstattung durchschnittliche Wohnung, muss daher der Mieterhöhung nur in Höhe von DM 10,76 pro qm zugestimmt werden – vorausgesetzt natürlich, die Formalien der Mieterhöhung sind eingehalten.
Eve Raatschen ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40
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