Miethai & Co: Mehr Miete
Teure Fassadendämmung ■ Von Andree Lagemann
Zurzeit werden von vielen Vermietern, insbesondere den großen Wohnungsgesellschaften, Wärmedämmmaßnahmen an den Hausfassaden durchgeführt. Nach einer neuen Entscheidung des Kammergerichts Berlin – die für das gesamte Bundesgebiet verbindlich ist –, muss der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag von seinen Mietern verlangen will, in der Mieterhöhungserklärung nach §3 Miethöhengesetz erläutern, inwieweit sich eine Verringerung des Heizenergieverbrauchs ergeben wird.
Der Vermieter muss also eine Wärmebedarfsberechnung vorlegen. Soweit er lediglich mitteilt, es würden x Prozent Heizenergie eingespart, genügt diese Behauptung nicht, weil sie nicht für die MieterInnen nachvollziehbar und überprüfbar ist. Liegt der Mieterhöhung keine Wärmebedarfsberechnung bei, ist sie formal unwirksam und löst keine Zahlungsverpflichtung bei den MieterInnen aus. Begründet wird diese Entscheidung damit, dass jeder wirtschaftlich denkende Vermieter sich bereits aus eigenem Interesse vor Baubeginn die Effektivität der Dämmmaßnahmen durch ein Wärmebedarfsgutachten nachweisen lasse.
Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, bei instandsetzungsbedürftigen Fassaden der Gebäude die fiktiven Instandsetzungskosten aufzuschlüsseln und lediglich die Kosten für die eigentliche Wärmedämmung im Mieterhöhungsverlangen zu berücksichtigen. Ein pauschaler Abzug für die Instandsetzung – z.B. 30 Prozent Instandsetzungskosten, 70 Prozent Modernisierungs-kosten – reicht nicht aus. Es muss vielmehr nachvollziehbar sein, welche Arbeiten lediglich die Instandsetzung und welche die Wärmedämmung betreffen. Kann der Vermieter die fiktiven Instandsetzungskosten nicht beziffern, ist das Mieterhöhungsverlangen ebenfalls unwirksam mit der Folge, dass die MieterInnen dem Zahlungsbegehren nicht nachkommen müssen.
Um Streit über die Renovierungsbedürftigkeit einer Fassade zu vermeiden, ist es für die MieterInnen empfehlenswert, nach Ankündigung und während der Modernisierungsmaßnahmen Fotos zu machen, um den ursprünglichen Zustand und die durchgeführten Arbeiten dokumentieren zu können.
Andree Lagemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40
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