MIETHAI : Wisse, wie groß die Wohnung wirklich ist
■ ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr.30, 20357 Hamburg, www.mhm-hamburg.de
Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn die Wohnung erheblich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Das entschied in der vergangenen Woche der Bundesgerichtshof (BGH). Die Entscheidung ist konsequent, denn zuvor hatte der BGH eine kleinere Wohnfläche um mehr als zehn Prozent als Mangel qualifiziert, der zur Mietminderung berechtigt. Jeder Mangel, der zu einer Minderung berechtigt, berechtigt auch zur fristlosen Kündigung.
Doch ganz so einfach, wie diese erfreuliche Rechtsprechung klingt, ist es wieder nicht. Die Berechnung der Wohnfläche ist nicht eindeutig geregelt, die Konsequenzen bei geringerer Abweichung als zehn Prozent sind zur Zeit noch unbefriedigend, und eine fristlose Kündigung wird selten nützen. Hier ein paar Tipps, wie man am besten vorgehen sollte:
Für die Ermittlung der Wohnfläche greift man auf die Wohnflächenverordnung zurück. Diese ist etwa in der Mietenspiegelbroschüre abgedruckt. Schwierigere Fälle, wo es keine rechtwinkligen Wände gibt oder Dachschrägen vorhanden sind, lässt man am besten vom Profi ausmessen. Einzelfälle müssen juristisch beurteilt werden. Zum Beispiel setzte sich MhM jüngst vor dem Amtsgericht St. Georg damit durch, dass eine riesige Dachterrasse nur mit zehn Prozent in die Fläche eingerechnet werden darf.
Überschreitet die Abweichung zehn Prozent, kann eine Mietminderung verlangt werden. Auch der Berechnungsschlüssel bei den Nebenkosten ist dann zu korrigieren. Und vergangene Mietzahlungen dürfen gemindert werden, soweit diese noch nicht verjährt sind.
Da eine Korrektur nicht verlangt werden kann, wenn die Fläche nur geringfügig abweicht, kann man vermutete oder sogar gemessene Abweichungen nur vor Vertragsschluss monieren. Sonst kann der Vermieter Nebenkosten und Mieterhöhungen auch weiterhin für die virtuelle Fläche geltend machen.
Wer kündigen will, sollte das möglichst bald nach Entdeckung der Abweichung aussprechen. Wer zu lange wartet, verliert möglicherweise sein Kündigungsrecht. Aufgepasst: In einer außerordentlichen Kündigung muss der Mieter die Gründe für die Kündigung nennen, also die erhebliche Flächenabweichung darlegen können.