Eigentümlich wohnen in Hamburg

Seit sieben Jahren bietet die SAGA ihren Mietern vermehrt Wohnungen zum Kauf an. Ob sich der Schritt zum Eigentum lohnt, muss genau geprüft werden. Wichtige Faktoren sind Ausstattung, Verträge, Bausubstanz und die Eigentümerschaft

Zur Miete zu wohnen hat viele Vorteile. Wer jobbedingt umziehen muss, Nachwuchs erwartet oder wem es schlichtweg nicht mehr gefällt, kündigt einfach seinen Mietvertrag. Das ist flexibel. Irgendwann ist Flexibilität jedoch weniger wichtig als die Möglichkeit seine vier Wände selber zu gestalten – ohne dass einem der Vermieter dazwischenfunkt.

Seit inzwischen sieben Jahren bietet Hamburgs städtisches Wohnungsunternehmen SAGA ausgewählte Wohnungen zum Kauf an. Nicht irgendwem, sondern den jeweils aktuellen Mietern. Voraussetzung für den Kauf ist, dass die Wohnung mindestens fünf Jahre selbst oder von Verwandten ersten Grades genutzt wird. An Kapitalanleger wird nicht verkauft.

Die SAGA möchte damit nicht nur Geld einnehmen. „Die Stärkung der sozialen Struktur vor Ort“, sagt SAGA-Pressesprecher Mario Spitzmüller, sei ein wichtiges Anliegen. Und auch, langjährigen Mietern zu ermöglichen, sich ihren Traum vom Eigentum zu erfüllen.

Das gilt besonders für Reihenhäuser in grünen Stadtteilen. Sie machen etwa 20 Prozent des SAGA-Bestandes von insgesamt rund 130.000 Wohnungen aus. Von 2002 bis 2008 wurden 1.531 Wohnungen verkauft, davon sind knapp 900 Reihenhäuser. Bei diesen würden etwa zwei Drittel der Kaufangebote angenommen. „Schon bevor sie zum Verkauf stehen, fragen die Mieter bei uns an“, sagt Spitzmüller. Ein weiterer Grund für die hohe Zahl der zwischen 70 und 90 Quadratmeter großen Häuschen ist der Verwaltungsaufwand für den Vermieter, der wesentlich höher ist, als bei großen Geschossbauten mit mehreren einzelnen Wohnungen.

Sylvia Sonnemann vom Hamburger Mieterverein „Mieter helfen Mietern“ findet den Kauf einer Immobilie eigentlich gut: „In Hamburg Wohneigentum zu besitzen, da ist noch niemand bei arm geworden.“ Was dem Mieterverein jedoch übel aufstößt, ist die Vernachlässigung des sozialen Wohnungsbaus durch die Stadt: 2007 bekamen nur 2.300 von insgesamt 8.000 Personen mit Dringlichkeitsschein eine Wohnung. Sonnemann beklagt das massive Schwinden solcher Wohnungen in Hamburg: In den 80ern seien noch über 400.000 gefördert gewesen, bald sinkt die Zahl unter 100.000.

Diejenigen, die fern dieser Problematik eine eigene SAGA-Wohnung anstreben, sollten genau hinsehen: Ein gepflegtes Einfamilienhaus in Poppenbüttel könne genauso gut dabei sein wie schlechte Bauten aus den 50er und 60er Jahren in Groß-Borstel, sagt Sonnemann. Eben dort gebe es viele Reihenhäuser, die schlecht ausgestattet seien. Sonnemann nennt zum Beispiel Kohleöfen beziehungsweise gar keine Heizung und eindringende Feuchtigkeit.

„Man muss den Zustand des Hauses genau prüfen“, rät Sonnemann. Bei einem Haus im Schanzenviertel sei bereits nach zwei Jahren eine Sanierung des Daches fällig gewesen. Der Instandhaltungstopf des Käufers sei bis dahin nicht annähernd für eine solche Maßnahme gefüllt gewesen.

Solche Probleme kennt auch der Vorsitzende des Grundeigentümerverbandes Hamburg. Heinrich Stüven weiß, dass die Leute eher mit dem Bauch kauften. Er hält daher eine ordentliche Prüfung von mindestens drei Faktoren für unabdingbar: Das erste Augenmerk müsse auf den Vertrag an sich gerichtet werden. Stüven rät zu sorgfältiger Lektüre des oft verklausuliert und sehr juristisch formulierten Schriftstücks. „Darin wird beispielsweise geregelt, wie die Eigentümer miteinander umgehen und wer welche Kosten trägt“, sagt Stüven. Besonders wichtig sei die so genannte Teilungserklärung, die festlegt, was einem wirklich selbst gehört und was zum Gemeinschaftseigentum zählt.

Zweitens werde bautechnischer Sachverstand benötigt. Sofern nicht vorhanden, empfiehlt Stüven dringend Beistand, den man sich auch beim Grundeigentümerverband gegen Bezahlung holen könne. „Die technischen Details kriegt man einfach nicht mit“, sagt er und erinnert sich daran, als er selbst Eigentümer werden wollte. Damals habe ihn der mitanwesende Architekt auf die Wasserrohre aus Eisen hingewiesen, die nach bereits wenigen Jahren nichts mehr durchgelassen hätten.

„Wie tickt eigentlich die Eigentümergemeinschaft?“ ist Stüvens dritter Punkt. Ist es harmonisch im Haus oder bekriegen sich alle – das sei am besten über Protokolle der Eigentümerversammlungen herauszufinden. Diese fälle demokratisch Entscheidungen, die alle Eigentümer des Wohnhauses betreffen.CHRISTOPHER OST