Mieterrechte gestärkt

Strengere Anforderungen an Verwertungskündigung formuliert

Nach dem Gesetz kann der Vermieter einem vertragstreuen Mieter nicht nur wegen Eigenbedarfs kündigen, sondern auch, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und er hierdurch erhebliche Nachteile erleidet. So hatte ein Geschäftsmann 2015 ein Haus mit einer vermieteten 7-Zimmer-Wohnung gekauft und war so nach dem Gesetz Vermieter geworden. Noch im gleichen Jahr kündigte er den Mietern die Wohnung, weil er das Haus abreißen wolle, um dort Gewerberäume zu errichten. Damit solle das auf dem – dem Vermieter ebenfalls gehörenden – Nachbargrundstück gelegene Modehaus erweitert werden. Das Modehaus wird von einer Gesellschaft betrieben, deren alleiniger Geschäftsführer der Vermieter selbst ist.

Der Bundesgerichtshof urteilte im September, der geplante Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses könne zwar eine angemessene wirtschaftliche Verwertung darstellen. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen hohen Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses anderenfalls ein „erheblicher Nachteil“ entstehen würde. Hier hätten die Gerichte zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sei. Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht.

Andererseits dürften auch die Nachteile, die dem Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses drohten, keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter durch Verlust der Wohnung erwachsen. Die Vorinstanz habe lediglich oberflächlich und pauschal festgestellt, der Vermieter sei maßgeblich auf die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen angewiesen. Dies aber werde den hohen gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht.