Gemeinsam billiger wohnen

Wer eine Wohngemeinschaft plant, sollte dies schon beim Vertragsabschluss festhalten. Unerlaubte Untervermietung muss der Hausbesitzer nicht hinnehmen. Er kann schlimmstenfalls fristlos kündigen

LG Karlsruhe:„Eine WG kann auch aus nur zwei Personen bestehen“

Jährlich sind Tausende von Studenten auf Wohnungssuche. Doch ihr Geldbeutel ist oft schmal, geregeltes Einkommen selten. Eine eigene große Wohnung lässt sich kaum finanzieren. Viele wollen allerdings auch gar nicht allein leben, zumal dann nicht, wenn ein Studienort nur eine Durchgangsstation sein soll. So auch für Lydia P. in Hamburg: Sie hatte allerdings die günstige Gelegenheit, von einem hanseatischen Kaufmann eine große Altbauwohnung zu mieten. Das weitläufige Areal ist exzellent: sechs Zimmer, eine Kammer, zwei Küchen, zwei Bäder, eine Toilette – endlich Platz. Allein, die Miete ist für die Studentin untragbar. Die Lösung: Sie gründet eine Wohngemeinschaft, Platz für vier gibt’s allemal. Der künftige Vermieter signalisierte bereits seine Zustimmung und die Bereitschaft, sich auf ein solches Konstrukt einzulassen.

Rechtlich ist dabei zweierlei zu unterscheiden: das Innenverhältnis der Bewohner untereinander sowie das Außenverhältnis der Gemeinschaft gegenüber dem Hausbesitzer. Während sich das Innenverhältnis in den Bereich Gesellschafterrecht bewegt – die Wohngemeinschaft kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts verstanden werden –, greift im Außenverhältnis das Mietrecht. Allerdings urteilen Gerichte im Streit zwischen Wohngemeinschaften und Wohnungsbesitzer je nach individueller Konstruktion recht unterschiedlich. „Daher sollte eine Wohngemeinschaft, bevor sie einen Vertrag mit dem Vermieter schließt, sich über alle Eventualitäten Gedanken machen und die Ergebnisse der Überlegungen in den Mietvertrag aufnehmen“, rät man beim Deutschen Mieterbund (DMB).

Wichtigste Frage: Wer unterschreibt den Mietvertrag? Mietet ein einzelner der künftigen Bewohner alle Räume, haftet er für das Wohl und Wehe der Wohnung sowie für die Deckung des Mietkontos allein. Der Hauptmieter nimmt dann die übrigen Bewohner als Untermieter auf, was mit dem Vermieter vorab als „Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte“ gleich vertraglich geregelt werden sollte. Der Umweg, im Nachhinein über zustimmungspflichtige Einzel-Untermietverhältnisse zur Wohngemeinschaft zu werden, ist umständlicher.

Unerlaubte Untervermietung hingegen muss der Vermieter nicht hinnehmen: Sie kann schlimmstenfalls sogar zur Kündigung führen. Eine Untervermietung auch gegen den Willen des Vermieters durchzusetzen, ist nur dann möglich, wenn sich erst nach Abschluss des Vertrages ein besonderes darauf gerichtetes Interesse des Mieters herausstellt; dazu kann beispielsweise Arbeitslosigkeit gehören oder eine anderweitige finanzielle Misere.

Die zweite Möglichkeit: Alle Mitglieder der Wohngemeinschaft unterschreiben gemeinsam den Mietvertrag. Auf diese Weise werden die Pflichten gegenüber dem Eigentümer auf mehrere Schultern verteilt. Der wiederum muss sich bei sämtlichen Anliegen – auch bei Mieterhöhung oder Kündigung – an alle Mieter wenden, was für ihn unter Umständen mehr Aufwand bedeutet.

Um einen späteren Wechsel in der Bewohnerschaft zu vereinfachen, sollte in den Vertrag aufgenommen werden, dass auch einzelne Mitglieder der Wohngemeinschaft ihre Entlassung aus dem Vertrag vom Vermieter verlangen und die Verbleibenden ihm zumutbare Personen an deren Stelle als neue Mieter in das Vertragsverhältnis aufnehmen können.

Ein solcher Passus im Vertrag ist hilfreich. So urteilte das LG Trier in einem Fall, dass es bei der Wohnungsvermietung an „Mitglieder einer studentischen Wohngemeinschaft einer gesonderten Vereinbarung der Zulässigkeit eines Mieteraustauschs ohne Beteiligung des Vermieters“ bedürfe, damit der Vermieter dies anerkennen müsse (Landgericht Trier, Aktenzeichen 1 S 95/94).

Mitunter verlangt mancher Vermieter besonders bei neu zu gründenden studentischen Wohngemeinschaften eine Bürgschaft der Eltern. Die sollten sich den Mietvertrag von Filius oder Filia ganz genau ansehen und gegebenenfalls einen Passus über den Umfang der Bürgschaft aufnehmen lassen. Denn das Landgericht Kassel entschied in einem Fall: „Übernehmen Eltern die Bürgenhaftung für die rechtzeitige Zahlung des monatlichen Mietzinses der Wohnung, deren Mitmieter im Rahmen einer Wohngemeinschaft ihr Kind ist, so erstreckt sich die Haftung mangels abweichender Vereinbarung auf die Gesamtmiete“ (Az. 1 S 613/96) – in diesem Beispiel allerdings nur bis maximal drei Monatsmieten.

Will sich die Wohngemeinschaft auflösen, müssen alle Bewohner, die den Vertrag unterschrieben haben, diesen auch gemeinsam kündigen. Wollen sich einzelne Mitglieder eine neue Bleibe suchen, kann niemand „einfach einzeln kündigen“, so der Deutsche Mieterbund. Die Ausziehwilligen können sich durch Auszug auch nicht der Pflicht entledigen, weiterhin Miete zu zahlen. Bei internen Streitereien kann dies kompliziert werden. Weigern sich einzelne Mitglieder zu kündigen, müssen notfalls diejenigen, die ausziehen wollen, ihre Mitbewohner zu einer gemeinsamen Kündigung verklagen.

Das Wort „Wohngemeinschaft“ beinhaltet zwar nach landläufiger Meinung, dass sich viele Personen zu einer Miet- und Lebensgemeinschaft zusammenfinden, kann allerdings auch auf nur zwei Personen anzuwenden sein. Maßgeblich für die Auslegung des Mietvertrages – sofern eindeutige Vereinbarungen fehlen – sind indes nicht allein begriffliche Kriterien, sondern auch inhaltliche. Einen Grundsatz, dass beispielsweise die studentische Wohngemeinschaft mindestens drei Mitglieder haben muss, gibt es nicht.

Für die Abgrenzung einer Zweier-WG zur nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist allerdings maßgebend, dass „dieser regelmäßig ein umfassenderer Gesamtentwurf langfristiger Lebensplanung unter Ausschluss Dritter zugrunde liegt“, erklärte das Landgericht Karlsruhe: „Eine studentische Wohngemeinschaft im herkömmlichen Sinne kann auch aus lediglich zwei Personen bestehen mit der Folge, dass der Vermieter einem Wechsel der Wohngemeinschafter als Mietervertragspartner grundsätzlich zustimmen muss“ (Az. 9 S 102/92).

Doch zeigt sich gerade hier, wie sehr der Einzelfall entscheidet. So urteilte das Landgericht Köln, dass es eben dieses Wechselrecht nicht gebe, sondern allenfalls das Recht auf Untervermietung, sofern die WG aus nur zwei Personen besteht, da bei der Vermietung an nur zwei Personen nicht ersichtlich sei, in welcher Beziehung sie zueinander stünden und eben möglicherweise auch eine mietrechtlich anders zu behandelnde Lebensgemeinschaft bilden könnten. So haben – auch wechselnde – Lebensgefährten beispielsweise ein Anrecht darauf, in die gemeinsame Wohnung der Liebsten zu ziehen, was einem reinen „Wirtschaftspartner“ unter Umständen verwehrt werden kann. Auf der sicheren Seite steht also, wer seine Absicht zur Bildung einer Wohngemeinschaft auch im Mietvertrag festhält.

Wer keine große Wohnung findet oder auf eine Wohngemeinschaft keinen Wert legt, wird sich bei einem Studentenwohnheim bewerben. Der Betreiber eines Wohnheimes schließt mit den Studenten meist einen Vertrag, der für eine bestimmte Zeitdauer gilt. Aufgrund vieler Besonderheiten sollte sich der künftige Mieter „auf jeden Fall den Mietvertrag und alle damit zusammenhängenden Vertragstexte zuschicken lassen“, rät der Deutsche Mieterbund. Manche Mieterrechte, beispielsweise die Vorschriften über Mieterhöhung und Kündigung, greifen bei Wohnheimverträgen meist nicht. ANDREAS LOHSE