Wohnungsmangel in Hamburg: Saga baut 60 Wohnungen

Die große Welle der Neubauten ist noch im Anrollen. Die Mieten des städtischen Unternehmens sind unterdurchschnittlich gestiegen.

Könnte ganz schön werden: So manche Wohnung wird erst mal saniert, bevor sie wieder vermietet wird. Bild: dpa

Der große Beitrag der Saga/ GWG zur Behebung des Wohnungsmangels steckt noch in der Pipeline. 60 Wohnungen hat der städtische Konzern im vergangenen Jahr fertig gebaut – 200 hätten es werden sollen, zehn waren es im Jahr davor. Wie Vorstandsmitglied Thomas Krebs bei der Vorstellung der Jahresbilanz sagte, liegt es an der langen Bauzeit, dass der Beitrag der Saga/ GWG zur Wohnungsbauoffensive des Senats sich noch nicht bemerkbar macht. Die Zahl der Fertigstellungen werde aber in den kommenden Jahren stark ansteigen.

Mit 130.000 Wohnungen gehören der Saga/ GWG 20 Prozent der Hamburger Mietwohnungen. Auch im vergangenen Jahr hat sie diese Marktmacht genutzt, um den Mietpreisanstieg zu dämpfen. Sie erhöhte ihre Durchschnittsmiete netto kalt pro Quadratmeter um 1,9 Prozent. Das liegt etwas unter der Inflationsrate von zwei Prozent. Ihre Neuvertragsmieten hob sie sogar nur um 1,1 Prozent an – gegenüber 2,3 Prozent im Hamburger Durchschnitt, wie das Unternehmen Forschung und Beratung (F+B) ermittelte.

Die Durchschnittsmiete bei der Saga/ GWG liegt mit 5,82 Euro deutlich unter dem Durchschnitt des Mietenspiegels von 7,15 Euro. Die Nebenkosten lägen seit Jahren bei 2,90 Euro. Für neue Verträge verlangte die Saga im Schnitt 6,26 Euro. Den Hamburger Durchschnitt für Neuvermietungen gibt F+B mit 9,20 Euro an. Vor fünf Jahren habe das Niveau noch bei 7,60 gelegen.

Städtischer Vermieter

Einen Überschuss von 176 Millionen Euro hat die Saga/ GWG im vergangenen Jahr erwirtschaftet.

Investitionen in den Wohnungsbau finanziert das Unternehmen aus eigener Kraft. Im vergangenen Jahr waren es 238 Millionen Euro.

1.000 Wohnungen pro Jahr fertigzustellen - dazu hat sich die Saga/ GWG im Rahmen des vom Senat initiierten Bündnisses für das Wohnen verpflichtet.

Der Leerstand bei der Suche nach neuen Mietern verringerte sich 2012 von 0,3 auf 0,2 Prozent. Dazu kommt allerdings ein Leerstand durch den notwendigen Auszug während der Modernisierung von Wohnungen.

Aus dem vorläufigen Ergebnis der Volkszählung leitet die Saga zwar ab, dass in Hamburg weniger Wohnungen fehlen als gedacht: Statt 90.000 fehlen bloß 25.000 Wohnungen. „Das ändert aber nichts an den Rahmenbedingungen des Marktes“, sagte Vorstandsmitglied Lutz Basse. Der Wohnungsmarkt sei angespannt.

Sorge macht ihm und seinen Kollegen, dass weniger Wohnungen frei geworden sind. 2012 seien nur 6,8 Prozent der Saga-Mieter umgezogen. Im Jahr davor waren es noch 7,4 Prozent. „Hier baut sich eine Bugwelle auf“, warnte Vorstandsmitglied Willi Hoppenstedt.

Die Lage werde dadurch erschwert, dass es sehr teuer sei, zu bauen, ergänzte sein Kollege Krebs. Die Grundstückspreise seien hoch. Auf die grüne Wiese auszuweichen, komme aufgrund schlechter Erfahrungen nicht in Frage. Als öffentliches Unternehmen könne sich die Saga/ GWG beim Kampf um begehrte Grundstücke nur durchsetzen, wenn der Senat dort einen Anteil von Sozialwohnungen vorschreibe, die private Investoren nicht bauen wollten.

Auch das Bauen selbst sei teuer. „Wir haben eine überhitzte Baukonjunktur“, sagte Krebs. Das treffe die Saga besonders, weil sie die stark nachgefragten kleinen Wohnungen baue, bei denen die Kosten pro Quadratmeter höher liegen als bei großen Wohnungen. Außerdem versuche die Saga so zu bauen, dass sie ihre Wohnungen auf lange Sicht gut bewirtschaften könne.

Trotzdem hat das Unternehmen im vergangenen Jahr mit dem Bau von 762 Wohnungen begonnen. Im laufenden Jahr könnten es 1.000 werden, wenn es gelinge, die nötigen Grundstücke zu erwerben. Mittelfristig will die Saga/ GWG ihren Bestand um 5.000 auf 135.000 Wohnungen erhöhen – netto, denn 2.300 Saga/ GWG-Wohnungen stehen nach wie vor zum Verkauf.

Comments

[Melisande]

Die SAGA/GWG setzt weitgehend das um, was ihr der jeweilige Senat vorschreibt. Seit die FDP sich für die Privatisierung der SAGA eingesetzt hat (mindestens seit 2006), hängt diese Drohung über der SAGA/GWG und ihren Mieter_innen. Sie muss seit Jahren hohe Summen an die Stadt abführen. Allein für die Herstellung eines Gleichordnungskonzerns mit der GWG waren dass 5x100 Mio. Euro. Dafür, dass zwei städtische Unternehmen zusammen gehen. Alles beschlossen unter Herrn Freytag (CDU jetzt deutsche Bank). Dass die SAGA mit ihren vergleichsweise günstigen Mieten wirbt, hat einen Haken. Der Großteil des Bestandes ist alt und mäßig ausgestattet. Dafür gibt der Mietenspiegel auch nicht mehr her. DAss momentan so wenige SAGA/GWG-Mieter_innen umziehen, ist für das Unternehmen auch ein Problem. Da bei Neuvermietungen (noch) Mietpreise weit über dem Mietenspiegel verlangt werden können. Wenn Menschen lange in den Wohnungen wohnen, fällt dies Profitquelle für den Vermieter weg. In ihrem gesamten Bestand hat die SAGA/GWG die Mieten auf die Mittelwerte de Mietenspiegels angehoben und sie lässt auch keine, mögliche Mieterhöhung nach dem Mietenspiegel aus. Eine realistische Einordnung der Wohnung (unterhalb des Mittelwertes) muß immer in Einzelfällen vor Gericht erstritten werden.

Weitere Probleme in dem Unternehmen sind, dass viele Mieterprobleme abgewiegelt und ausgesessen werden, was auch mit der dünnen (sparsamen) Personaldecke zu tun hat. Vor einigen Jahren hatten die Hausmeister noch 50 Einheiten zu betreuen und Assistenten dazu. Mittlerweile heißen sie Facility-Manager und betreuen die mehrfache Zahl an Einheiten ohne einen Assistenten. Den Hausmeister sieht der Mieter dann evtl. einmal im Jahr.

Die von der SAGA beauftragten Unternehmen, z.B. für die Gartenpflege, waren vor einigen Jahren noch Gartenbaubetriebe, mit genügend ausgebildeten Fachkräften mit Sachverstand.

Heute sind das oft Reinigungsfirmen, die eine zusätzliche Sparte "Gartenpflege" betreiben. Da gibt es dann einen ausgebildeten Gärtner, der die Leute nur noch koordiniert und 50 süd- oder osteuropäische Wanderarbeiter (schlecht bezahlt), die u.U. in ihren Ländern Ingenieure waren, aber Giersch nicht von Spitzwegerich unterscheiden können. Die werden mit schwerem und lautem Gerät ausgestattet und hinterher sehen die Flächen verwüstet aus. Betonharte Böden und in Hüfthöhe abgeschnittene Dornbüsche. Während der Arbeiten verlässt man wg. Staub- und Lärmbelastung besser die Wohnung.

Auf Nachfrage und Kritik teilen einem dann Sachbearbeiter mit, das diene der Einsparung von Nebenkosten und sei im Sinne der Mieter.

Bei Gesprächen mit Mitmietern kam heraus, das niemand damit einverstanden ist, dass Billigstarbeitskräfte ohne entsprechenden Sachverstand für Firmen, die oft auch noch über politische Beziehungen zum jeweiligen Senat verfügen, in unserem Sinne eingesetzt werden. Alleine die ökologischen Folgen dieses Vorgehens sind verheerend, der Erholungswert solcher Anlagen sinkt natürlich.

Es gibt wesentlich schlimmere Unternehmen als die SAGA/GWG (GAGFAH und Deutsche Annington z.B.). Das sollte jedoch kein Grund sein sich daran zu messen.

In Zeiten eines wild gewordenen Finanzkapitalismus, müssen wir Mieter_innen vor allem Druck auf die Politik ausüben, die die Vorgaben macht. Zusätzlich aber auch die SAGA/GWG immer wieder an ihre Verantwortung erinnern.

[Remsch]

@Detlev: Das Problem der SAGA ist halt nicht irgendeine ominöse Verschwörung, sondern einfach die Tatsache, daß sie unter von Beust und inbesondere Schwarz-Grün radikal gestutzt wurde und nur noch maximalen Profit abschmeißen sollte. Aus der einstigen "Mietpreisbremse" wurde der größte Ankurbler Hamburgs. Es wurden in den meisten Jahren gar keine Wohnungen von der SAGA gebaut und die Struktur entsprechend angepaßt. Nun soll sie mir nichts, dir nichts möglichst viel realisieren ohne überhaupt die Kapazitäten (personell und finanziell) zu besitzen. Und sowas dauert.

Ein weiteres Problem in Hamburg ist auch, daß nicht nur zu wenige Wohnungen unter Schwarz(-Grün) gebaut wurden, sondern vor allem keine Flächenanalyse stattfand. Das heißt, die Bezirke müssen Flächen suchen, Besitzer kontaktieren, Bodenprüfungen machen -- und dann hoffen, daß irgendwann möglichst zeitnah ein Investor ankommt (ob nun privat oder SAGA), eine Baugenehmigung beantragt (nochmal 12 bis 18 Monate) und dann mit dem Bau beginnt (je nach Vorhaben und Jahreszeit 18 bis 30 Monate). Da dauert es mal gerne eine gesamte Legislaturperiode, bis die ersten (!) Wohnungen fertig werden. Bis wirklich viel Neubau abgeworfen wird und marktrelevant wird, vergehen eher sechs bis zehn Jahre, da viele Investoren auch zögerlich sind und/oder spekulieren, ob sich Eigentumswohnungen noch mehr lohnen als Mietwohnungen, was ja teilweise der Fall war -- aber voraussichtlich in einigen Jahren nicht mehr, weil zu viele derzeit gebaute Eigentumswohnungen auf den Markt kommen, während die Mieten stabil hoch sind.

Kurzum: Der SAGA kann man kaum Vorwürfe machen, außer vielleicht, daß sie sich nicht mit mahnenden Worten an die Politik wandte, dessen Instrument sie ist; sei es zum Antreiben der Einnahmen der Vermieten (Schwarz-Grün) oder halt zum Schutze einkommensschwacher Haushalte.

[Detlev]

Die SAGA / GWG redet ein wenig um die wirkliche Aufgabenstellung herum: Was will denn die Politik.

Ich sage, die SPD wurde gewählt, weil sie genau diese Problematik und auch die Probleme vor Ort, in den Stadtteilen, lösen sollte. Dazu hat die Politik ein Repertoire, was die Senatorin bislang aber nicht voll nutzen wollte. Und da kann dann die SAGA / GWG tatsächlich nichts dafür. Aber die SPD könnte radikaler Flächen für den Wohnungsbau organisieren und sogar beschlagnahmen.

[melisande]

Ist Herr Knödler jetzt Pressesprecher der SAGA/GWG?

Wieso veröffentlicht die jetzt ihre Pressemeldungen in der TAZ?