Miethai & Co: Wechsel
■ Zeitraum ist wichtig Von Achim Woens
Findet während des Abrechnungszeitraums für Betriebs- und Heizkosten ein Vermieterwechsel statt, fragt es sich, ob der neue Vermieter für die Abrechnung über den gesamten Zeitraum zuständig ist oder ob der alte und der neue Vermieter jeweils für die Zeit ihres Eigentums abzurechnen haben. Dazu sollte zunächst herausgefunden werden, ob der Eigentümerwechsel wirklich im Abrechnungszeitraum stattgefunden hat. Stichtag für den Übergang des Eigentums ist die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch.
Endet der Abrechnungszeitraum vor der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, ist noch der alte Vermieter in vollem Umfang abrechnungspflichtig. Dabei ist es unerheblich, dass die Abrechnung erst fällig wird (zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums), wenn bereits der neue Vermieter im Grundbuch eingetragen ist. Soweit noch Nachzahlungsforderungen aus dem Zeitraum vor dem Eigentümerwechsel offen sind, sind diese an den alten Eigentümer zu leisten.
Der neue Eigentümer schuldet die Abrechnung für den Abrechnungszeitraum, in dem der Eigentümerwechsel stattfindet. Geht der Abrechnungszeitraum zum Beispiel vom 1.1. bis 31.12.1998 und wird am 30. Juni 1998 der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, so hat der neue Vermieter die Abrechnung für das ganze Jahr 1998 zu erstellen und entsprechend auch die für den Abrechnungszeitraum an den alten Vermieter geleisteten Vorauszahlungen zu berücksichtigen. Die Abrechnungspflicht geht einheitlich auf den neuen Vermieter über. Der neue Vermieter muss sich vom alten sämtliche Abrechnungsunterlagen herausgeben lassen.
Lässt die Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob der Hausverwalter für den neuen oder den alten Vermieter abrechnet, darf im Zweifel davon ausgegangen werden, dass die Abrechnung im Namen des neuen, derzeitigen Vermieters erteilt wird. Soweit sich aus dieser Abrechnung ein Guthaben ergibt, kann dies vom neuen Eigentümer eingefordert werden.
Hinweis: Achim Woens ist Jurist bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40
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