Schärferes Zweckentfremdungsverbot: Wie knackt man Airbnb?

Ferienwohnungen lassen die Mietpreise in der Nachbarschaft steigen. Berlins Bausenator will die Regulierung verschärfen – und stößt auf Kritik.

Schlüsselbox an einem Haus

Hinweis auf Airbnb: Schlüsselbox (knackbar in 10.000 Versuchen) Foto: Florian Boillot

BERLIN taz | Ferienwohnungen lassen die Mietpreise ihrer Nachbarschaften steigen. Das beweist nun eine Studie des Deutschen Wirtschaftsforschungsinstituts (DIW). Durch jede zusätzliche Airbnb-Wohnung erhöhen sich demnach die Mieten im Umfeld um durchschnittlich 13 Cent je Quadratmeter. Nach Bezirken unterteilt ist der Effekt höchst unterschiedlich: Während im teuren Mitte, wo besonders viele Ferienwohnungen zu finden sind, der Anstieg 8 Cent beträgt, sind es im vergleichsweise günstigen und Airbnb-armen Lichtenberg ganze 46 Cent. Durchschnittlich verteuert sich so eine 100 qm große Wohnung um 156 Euro im Jahr.

2020 waren laut DIW monatlich rund 10.000 Wohnungen vollständig zur Vermietung inseriert, ein Anteil von 0,5 Prozent auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Nimmt man die Wohnungen hinzu, in denen einzelne Räume vermietet werden, sind es 25.000 Wohnungen oder 1,2 Prozent. Der Anteil an Wohnungen, die von Mieterhöhungen betroffen sind, ist entsprechend deutlich höher.

Den Effekt beschreiben die Forscher wie folgt: „Werden durch die ausschließliche Kurzzeitvermietung Wohnungen dem Markt entzogen, dann führt dies zu verschärfter Knappheit und damit auch zu steigenden Mieten. Je größer das Angebot der dauerhaften Kurzzeitvermietungen, desto stärker die Auswirkungen auf das Mietniveau.“ Hinzu komme, dass Mie­te­r*in­nen, die einzelne Zimmer über Airbnb anzumieten bereit sind, höhere Mieten zahlen.

Berlin versucht das Problem der Ferienwohnungsvermietung seit 2014 mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz zu regulieren. 2018 wurde es zuletzt verschärft. Seitdem unterliegt das Vermieten einer Genehmigungspflicht, die nur erteilt werden soll, wenn der Zweck des Wohnens dadurch nicht infrage gestellt wird – und ist damit zumindest faktisch verboten. Genehmigte Ferienwohnungen erhalten eine Registriernummer, die in den Anzeigen angegeben werden muss. Nicht von dieser Regulierung betroffen sind Gewerberäume, auch Zweitwohnungen dürfen bis zu 90 Tage im Jahr vermietet werden.

Sowohl die Einführung als auch die Novellierung des Gesetzes zeigten laut den DIW-Forschern Wirkung. Die Angebote an Airbnb-Wohnungen seien zurückgegangen. Weil einige Wohnungen zurück auf den regulären Wohnungsmarkt kamen, seien Angebotsmieten gesunken.

Problem nicht gelöst

Dennoch ist das Angebot an Ferienwohnungen heute nicht geringer als vor der gesetzlichen Regulierung, die negativen Auswirkungen bestehen fort. Nun hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung von Senator Sebastian Scheel (Linke) eine erneute Überarbeitung des Gesetzes vorgelegt. Die stößt jedoch bei den Fach­po­li­ti­ke­r*in­nen der Regierungskoalition auf geballte Kritik.

Der Entwurf sieht besonders einen Hebel vor, um Umgehungsmöglichkeiten zu verhindern: Registriernummern auch für gewerbliche Unterkünfte. Damit wäre anders als heute nachvollziehbar, dass jedes Angebot ohne Nummer illegal ist. Die wohnungspolitische Expertin der Grünen-Fraktion Katrin Schmidberger sagt dennoch: „Die Vollzugdefizite und Lücken des Gesetzes zu schließen, ist nicht gelungen.“ Notwendig wäre vielmehr, das „ganze Gesetz vom Kopf auf die Füße zu stellen“. An entsprechenden Ideen arbeite sie zusammen mit ihren Kol­le­gin­nen Katalin Gennburg (Linke) und Iris Spranger (SPD) sowie weiterer Ex­per­t*in­nen schon seit geraumer Zeit. Dass nun ein fertiges Gesetz vorgelegt wurde, sei „überraschend“.

Zur Ausweitung der Registriernummernpflicht sagt Schmidberger: „Wir wollen weniger Ferienwohnungen, nicht welche, die schön durchnummeriert sind.“ Gennburg nennt die Nummern ein „System, das suggeriert, man würde Kontrolle haben“. Tatsächlich könnten die Bezirke dies aber nicht kontrollieren; auch könnten Nummern gefälscht werden. Die ganze Idee entspreche der Logik von Airbnb, das seinerseits auf ein Online-Verfahren zur Registrierung drängt. Gennburg fordert, das grundsätzliche Verbot durchzusetzen, die Beweislast umzukehren und Airbnb zu verpflichten, illegale Angebote von seiner Webseite zu nehmen.

Automatisierte Kontrolle

Im Gesetzentwurf ist von einer „automatisierten Auswertung öffentlich zugänglicher Daten“ („Scraping“) die Rede. Seiten wie die von Airbnb sollen nicht mehr von Bezirksamtsmitarbeitern, sondern durch den Einsatz von Informationstechnologie überprüft werden. Im Text heißt es: „Erst wenn die Auswertung erfolgt ist, kann in einem weiteren Schritt der Betreiber der Online-Plattform zur Auskunftserteilung im Einzelfall aufgefordert werden.“ Eine Ordnungswidrigkeit soll es sein, Angebote ohne Re­gistrierungsnummer zu veröffentlichen oder nicht zu entfernen.

Für die Fachpolitikerinnen scheitert Scheels Entwurf noch an einem weiteren Punkt: Der bisherigen Möglichkeit, Zweitwohnungen bis zu 90 Tage im Jahr zu vermieten, werde nichts entgegengesetzt. Ob tatsächlich nur an 90 Tagen vermietet werde, sei „nicht zu beweisen“, so Schmidberger. Gennburg kritisiert: „Das Geschäftsmodell, eine Zweitwohnung über Airbnb kozufinanzieren, wird nicht angetastet.“

Baustaatssekretärin Wenke Christoph (Linke) verteidigte den Entwurf. Man wollte sich auf die Registrierungspflicht konzentrieren und damit den „Geist des Gesetzes von 2018 stärken“. Sie spricht von einer „deutlichen Verschärfung“. In der nächsten Legislaturperiode sei ein „größerer Wurf“ vorstellbar. Angesichts der Kritik aus den eigenen Reihen ist wahrscheinlich, dass der Entwurf nicht unverändert das Abgeordnetenhaus passieren wird.

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