Miethai & Co.: Nachzahlung

■ Wann ist sie fällig? Von Achim Woens

Was als Betriebskostenabrechnung ins Haus flattert, verdient nicht immer diese Bezeichnung. Obwohl es Vordrucke und Computerprogramme dafür gibt, glaubt manch ein Vermieter, die Abrechnung nach eigenem Gutdünken erstellen zu können. Die gesetzlichen und von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze werden dabei oft mißachtet. Wer eine solche – weder ordnungsgemäße noch nachvollziehbare – Abrechnung bekommt, ist nicht zur Nachzahlung verpflichtet. Eine Abrechnung muß klar, übersichtlich, vollständig und verständlich sein. Das ist sie aber nur, wenn die folgenden vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze eingehalten werden:

1. Die Gesamtkosten für jede einzelne Position müssen angegeben sein. Dabei darf nur über die nach Gesetz (Anlage 3 zu § 27 II.Berechnungsverordnung) und (!) Mietvertrag umlegbaren Kosten abgerechnet werden.

2. Der Verteilschlüssel muß angegeben und rechnerisch nachvollziehbar sein. Das ist er, wenn seine beiden Bestandteile (in der Regel die Fläche der Wohnung und die Gesamtfläche des Hauses) angegeben sind. Werden verschiedene Schlüssel verwendet, so ist der Grund dafür zu erläutern. Weichen die Kosten für mit abgerechnete Gewerbeflächen von den durch die MieterInnen verursachten Kosten ab, so sind diese getrennt zu erfassen und zu berechnen.

3. Die Berechnung des Anteils für die Wohnung muß nachvollziehbar sein. Aus dem Vergleich mit den Vorauszahlungen, die ebenfalls aufgeführt sein müssen, ergibt sich, ob eine Nachzahlung geleistet werden muß oder Anspruch auf ein Guthaben besteht.

4. Dazu kommt, daß der Abrechnungszeitraum genau festgelegt sein muß und die Spanne von 12 Monaten nur in besonders begründeten Fällen über- oder unterschreiten darf.

5. Auch die Prüfung der Originalbelege (gegebenenfalls durch eine bevollmächtigte Person) gehört zu einer nachvollziehbaren Abrechnung. Verweigert der Vermieter die Prüfung, ist die Nachzahlung nicht fällig.