Modell Zürich

Wie eine Stadt, die für Menschen mit wenig Geld unbezahlbar zu werden drohte, ihr Wohnungsproblem löst, zeigt Zürich seit zwanzig Jahren. IBA-Intendant Andreas Hofer würde diese Dynamik gern auf Stuttgart übertragen.

Ein Beispiel aus Zürich: das Projekt Kalkbreite, angesiedelt über einem Straßenbahndepot. Foto: Volker Schopp

Von Dietrich Heißenbüttel↓

„Weltweit vermutlich einmalig“ sei das, was sich vor zwanzig Jahren in Zürich abgespielt hat, sagt An­dreas Hofer. Und der Intendant der IBA’27 – ausgeschrieben: Internationale Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart – hat dabei eine wichtige Rolle gespielt. Viel zu lange hatte Zürich einseitig auf Investoren und Büroimmobilien gesetzt und den Bedarf maßlos überschätzt. Dagegen fehlten bezahlbare Wohnungen. Die Immobilienpreise explodierten. 1992 kam es zum Crash. Reihenweise machten die Unternehmen Pleite.

Wenn niemand mehr in Immobilien investiert, haben Architekten nichts zu tun. Viele verließen die Stadt. Hofer entschied sich anders. „Jetzt musst du mit Vorschlägen kommen“, war seine Überlegung. Seit seinem Studium in den 1980er-Jahren befand sich Zürich in Bewegung. Auslöser war 1980 der sogenannte Opernhauskrawall. 60 Millionen Franken wollte die Stadt in die Sanierung ihrer Oper investieren, für ein autonomes Jugendzen­trum war kein Geld da. Nach einem Bob-Marley-Konzert eskalierte die Situation.

Utopie vom besseren Wohnen

Für junge Menschen schien Zürich keinen Platz zu bieten. Es fehlten Räume für kulturelle Aktivitäten ebenso wie bezahlbare Wohnungen. Auf die Hausbesetzerbewegung reagierte die Stadt mit äußerster Härte. Doch die Besetzer gaben nicht nach. Jeden Donnerstag demonstrierten sie. Als sich mit den Kommunalwahlen 1990 die Mehrheitsverhältnisse verschoben, änderte sich auch die Politik.

Eine wichtige Rolle spielte ein kleines Büchlein, 1983 erschienen unter dem Titel: „bolo’bolo“. Der Autor, er nannte sich P. M., entwarf eine Utopie von einem anderen Leben: Wie in besetzten Fabriken leben und arbeiten Menschen in großen Gemeinschaften zusammen und gehen selbst bestimmten Tätigkeiten nach. Diese Hausgemeinschaften, die er bolo nannte, sind die Zellen einer neuen Gesellschaft. Sie nehmen ein Areal oder einen Häuserblock ein, nicht mehr, denn ihre Organisationsform beruht auf basisdemokratischen Entscheidungsprozessen.

Mit P. M. und einem befreundeten Künstler tat sich Hofer zusammen, um, wie er sagt, „beispielhaft an einem Indus­trie­areal durchzuspielen, was man da auch machen könnte.“ Sie gründeten einen Verein, Kraftwerk1. In einer Veranstaltung und einer Publikation stellten sie ihre Ideen vor. Wer ein Exemplar erwarb, erhielt zugleich einen Optionsschein für eine noch zu gründende Genossenschaft. 350 Optionsscheine gingen ein. 95 Gründer schlossen sich zusammen, als es 1997 ernst wurde.

Die Gelegenheit ergab sich, als sich ausgerechnet Oerlikon-Bührle, ein Mischkonzern für Maschinenbau, Waffen und Immobilien, zur Zusammenarbeit bereit erklärte. Fünf Jahre zuvor war Oerlikon-Bührle Besitzer des Wolgroth-Areals gewesen, des größten Areals in der Geschichte der Schweizer Hausbesetzerbewegung. Nun bot der Konzern der Genossenschaft ein Grundstück im Gewerbegebiet an der Hardturmstraße an – unter der Voraussetzung, dass Pläne und Finanzierung innerhalb eines halben Jahres vorlägen. Dann verkaufte Oerlikon-Bührle seine Waffensparte an Rheinmetall, und aus der Immobiliensparte wurde der Bauherr Allreal. 1999 war Baubeginn, 2001 waren die Gebäude fertiggestellt.

WGs mit 273 Quadratmetern

50 Millionen Schweizer Franken hat das Projekt Hardturm gekostet. Das war eigentlich nicht zu schaffen, denn die Genossen hatten kein eigenes Geld und keine Sicherheiten. Doch eine große bestehende Genossenschaft half. Mehrere Stiftungen beteiligten sich. So gelang das Mirakel: 100 Wohnungen, zwanzig Prozent Gewerbeflächen, im Zentrum, ein mächtiger neunstöckiger Riegel mit Dachterrasse und einer dunklen Ziegelfassade.

Von Anfang an voll vermietet, war das Projekt Hardturm aber nicht nur ein voller Erfolg. Vielmehr hat die Genossenschaft mit ihren Ideen eine Lawine neuer Entwicklungen angestoßen, die Zürich von Grund auf verändert und weit über die Stadt hinaus viel Beachtung gefunden haben. Die Hardturm-Bauten waren die ersten Niedrigenergiehäuser der Schweiz. Eine gelungene Mischung von Wohnen und Arbeiten, vom Restaurant bis zum Architekturbüro macht das Areal zu einem attraktiven Quartier. Das wäre noch nicht so ungewöhnlich. Aber Wohnungen für Wohngemeinschaften mit bis zu dreizehneinhalb Zimmern und 273 Quadratmetern: Das war damals einzigartig.

Die Genossenschaft Kraftwerk1 hat zwei weitere Projekte mit 150 Wohnungen verwirklicht, zwei weitere neu gegründete Genossenschaften haben drei Siedlungen mit mehr als 500 Wohnungen gebaut. Alle­samt in schwieriger Lage: Das Projekt Kalkbreite etwa befindet sich über einem weiterhin in Betrieb befindlichen Straßen­bahndepot.

Und das ist noch längst nicht alles. Zürich ist eine Stadt der Genossenschaften, gegründet zumeist in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Sie besitzen ungefähr 40.000 Wohnungen – der Anteil ist doppelt so hoch wie in Stuttgart – und die Mieten liegen um zwanzig bis dreißig Prozent unter dem Schnitt. Nur war der Wohnungsbau seit den 1970er-Jahren fast zum Erliegen gekommen. Seit dem Hardturm-Bau sind über 100 Genossenschaftssiedlungen neu gebaut oder erweitert worden – mit mehr als 10.000 Wohnungen. Dazu kommen noch gut 1.500 vonseiten der Stadt und fast ebenso viele von städtischen Stiftungen für Wohnen im Alter, für preisgünstiges Wohnen, Studierende und kinderreiche Familien.

Unglaublich: Mieten sinken

Andreas Hofer, Intendant der IBA’27. Foto: Joachim E. Röttgers

Hofer würde im Zuge der IBA gern etwas von dieser Dynamik auf Stuttgart übertragen. Aber dafür braucht es die Stadt. Und die hat noch nicht begriffen, worauf es ankommt. Zürich betreibt seit fünfzig Jahren eine aktive Boden­vorrats­politik. Städtische Grundstücke werden nicht verkauft, sondern nur in Erbpacht vergeben – und zwar nur an gemeinnützige Genossenschaften. Das bedeutet, diese dürfen nur die Kostenmiete verlangen. Dass die Stadt Stuttgart ihrer eigenen Wohnungsgesellschaft SWSG eine Kapitalverzinsung von 4 Prozent zugesteht, findet Hofer absurd. Während Mieter am Hallschlag in Stuttgart, auch wenn sie kein Auto haben, für einen Tiefgaragenplatz zahlen, unterschreiben sie in Zürich, dass sie kein Auto besitzen und auch keines erwerben wollen.

Dass die Mieten an den Mietspiegel, also an Mieterhöhungen auf dem freien Markt angepasst werden, kommt in Zürich nicht vor, ebenso wenig, dass Sozial­wohnungen nach 15 Jahren aus der Mietpreisbindung fallen. Wenn die Kredite nach und nach abgezahlt sind, sinken sogar die Mieten – und das bei allen Wohnungen von gemeinnützigen Trägern. Die Genossenschaften, so Hofer, stehen dabei eher für den unteren Mittelstand. Ihre Mitglieder müssen eigenes Geld mitbringen. Aber auch für Menschen ohne Vermögen ist in Zürich gesorgt.

Denn die Stadt verfährt auch bei ihrer eigenen Wohnungsgesellschaft und ihren Stiftungen anders als Stuttgart. Während hier nach dem Stuttgarter Innen­entwick­lungs­modell (SIM) auf städtischen Grund­stücken 50 Prozent geförderte Wohnungen, aber nicht unbedingt nur Sozialwohnungen entstehen sollen, baut Zürich ausschließlich preisgünstige Wohnungen selbst und vergibt Grundstücke zu vergünstigten Konditionen an Genossen­schaften, die dies ebenfalls tun. Dazu kommen wegweisende Beschlüsse wie 1998, innerhalb von zehn Jahren 10.000 Wohnungen bauen zu wollen, oder 2011 nach einem Volksentscheid, den Anteil gemeinnütziger Wohnungen am Gesamtbestand von einem Viertel auf ein Drittel zu erhöhen.

Dass genossenschaftliches und preisgünstiges Bauen in schwierigen Situationen keineswegs zu billigen 08/15-Lösungen führen muss, zeigt derzeit eine Ausstellung auf dem EnBW-Gelände am ­Stöckach. Vorgestellt werden rund fünfzig seit 2000 in Zürich entstandene Wohnsiedlungen – der Ausstellungsraum ist einer Acht-Zimmer-Wohnung nachempfunden.

Die Ausstellung „Gemeinsam wohnen! – Häuser und Quartiere für eine Gesellschaft im Wandel“ im EnBW-Areal am Stuttgarter Stöckach, Hackstraße 31, läuft bis 17. September und ist mittwochs bis samstags von 14 bis 19 Uhr sowie sonntags von 11 bis 17 Uhr geöffnet.