Miethai & Co.: Modernisierung
Folgen, Finanzen, Grenzen ■ Von Andree Lagemann
Häufig wollen Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses Modernisierungen durchführen. Hierunter fallen Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räumlichkeiten, insbesondere Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums. Gemäß § 541b BGB haben Vermieter den MieterInnen zwei Monate vor Baubeginn Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen sowie die voraussichtliche Mieterhöhung anzukündigen.
Können MieterInnen Härtegründe anführen, so muß eine derart angekündigte Modernisierung nicht geduldet werden. So muß beispielsweise eine 92jährige Mieterin aufgrund ihrer körperlichen Gebrechen den Einbau einer Gasetagenheizung nicht dulden (Landgericht Berlin vom 28.6.1988, 63S352/87). Desweiteren können die baulichen Folgen der Modernisierungsmaßnahme, etwa das Zumauern eines Fensters eine Härte begründen (Landgericht Göttingen vom 8.11.1989, 5S104/89).
Darüberhinaus kann eine Härte vorliegen, wenn vorausgegangene Verwendungen der MieterInnen zunichte gemacht werden. Wenn eine Mieterin etwa auf eigene Kosten und mit Zustimmung des Vermieters ein Bad eingebaut hat, kann der angekündigte Bad-Einbau nach der Rechtssprechung eine Härte begründen. Voraussetzung ist allerdings, daß der Investitionsbetrag sich noch nicht amortisiert hat. Abgewohnt soll der Betrag in Höhe einer Jahresmiete nach Ablauf von vier Jahren sein.
Schließlich kann auch die finanzielle Belastung der MieterInnen durch die angekündigte Modernisierung eine Härte begründen, aber nur, wenn sie über den allgemein üblichen Zustand vergleichbarer Wohnungen innerhalb eines Bundeslandes hinausgeht. Das heißt, daß sich MieterInnen beim angekündigten Einbau eines Bades nicht auf eine finanzielle Härte berufen können, wenn ein Bad in einer Altbauwohnung allgemein in Hamburg üblich ist. Die Grenze der finanziellen Belastung darf regelmäßig bei 30 Prozent des Nettoeinkommens (einschließlich Wohngeld) liegen. Die Rechtssprechung lehnt hier allerdings eine feste „Quotenregelung“ab. So kann bei niedrigem Einkommen ein höherer Prozentsatz gerechtfertigt sein, da einkommensschwache Bevölkerungskreise tendenziell eine höhere Mietbelastung haben.
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