Miethai & Co: Vermieter II
Darf der neue kündigen? ■ Von Michaela Sperber
Wenn eine Wohnung verkauft wird, so tritt der Käufer gemäß § 571 BGB mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, so daß der neue Vermieter (Käufer) an den bestehenden Mietvertrag genauso gebunden ist, wie der vorherige (Verkäufer).
Deshalb kann der neue Vermieter die Wohnung auch nicht ohne weiteres kündigen. Voraussetzung für eine Kündigung ist immer ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Vermieters. Dieses ist in § 564 b BGB eindeutig geregelt und liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen benötigt (sogenannter Eigenbedarf).
Bevor aber der neue Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf, muß er zunächst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.12.97 (abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, S. 99) kann der Verkäufer eines Grundstücks den Käufer aber ausnahmsweise ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch als neuer Vermieter in den Mietvertrag eintritt.
Wird in einem laufenden Mietverhältnis eine Wohnung erstmals verkauft, nachdem sie zuvor in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gilt bei einem Eigentümerwechsel nach dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGB. I, 487) und der darauf beruhenden Landesverordnung in Hamburg die Besonderheit, daß der Verkäufer sich auf Eigenbedarf nicht vor Ablauf von 10 Jahren seit dem Verkauf berufen darf.
In diesem Fall ist der Mieter also umfangreich vor einer unvorhergesehenen Eigenbedarfskündigung geschützt. Sobald eine Kündigung seitens des Vermieters ausgesprochen wird, sollte man sich in jedem Fall rechtlich beraten lassen.
40.000 mal Danke!
40.000 Menschen beteiligen sich bei taz zahl ich – weil unabhängiger, kritischer Journalismus in diesen Zeiten gebraucht wird. Weil es die taz braucht. Dafür möchten wir uns herzlich bedanken! Ihre Solidarität sorgt dafür, dass taz.de für alle frei zugänglich bleibt. Denn wir verstehen Journalismus nicht nur als Ware, sondern als öffentliches Gut. Was uns besonders macht? Sie, unsere Leser*innen. Sie wissen: Zahlen muss niemand, aber guter Journalismus hat seinen Preis. Und immer mehr machen mit und entscheiden sich für eine freiwillige Unterstützung der taz! Dieser Schub trägt uns gemeinsam in die Zukunft. Wir suchen auch weiterhin Unterstützung: suchen wir auch weiterhin Ihre Unterstützung. Setzen auch Sie jetzt ein Zeichen für kritischen Journalismus – schon mit 5 Euro im Monat! Jetzt unterstützen
