Miethai: Betriebskosten

■ Was muß im Mietvertrag stehen? Von Sabine Weis

In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, daß MieterInnen zusätzlich zur Miete Nebenkosten zu zahlen haben. Als Grundsatz gilt, daß eine solche Vereinbarung nur wirksam ist, wenn klar geregelt ist, welche Kosten im einzelnen die MieterInnen zu tragen haben. Die Klausel „... sowie sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind“, genügt nicht.

Vielfach ist in Mietverträgen – beispielsweise im Formularvertrag des „Hamburger Mietvertrages für Wohnraum“– vereinbart, daß Betriebskosten „gemäß Anlage 3 zu § 27 II Berechnungsverordnung“zu zahlen sind. Dabei ist fraglich, ob dieser Verweis auf die gesetzliche Bestimmung genügt. In einem Rechtsentscheid aus dem Jahre 1984 befand das Bayerische Oberlandesgericht (OLG) diese Bezugnahme als ausreichend.

In letzter Zeit wurde diese Rechtsprechung kritisiert: Der bloße Verweis auf eine Gesetzesbestimmung genüge bei Formularverträgen nicht, erklärte etwa das Amtsgericht Dortmund in seinem Urteil vom 14.5.1996. Da nach Ansicht des Gerichts sogar JuristInnen oft mit dem Begriff der „II. Berechnungsverordnung“nichts anfangen können, fehle es bei einer lediglich auf die gesetzliche Vorschrift verweisenden Klausel gegenüber dem Durchschnittsbürger an der notwendigen Verständlichkeit.

Das OLG Hamm schätzt in seinem Beschluß vom 22.8.1997 die Kenntnisse der MieterInnen – leider – hoch ein. Das Gericht geht davon aus, daß „der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten – wie z.B. Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, der Heizungsanlage, der Müllabfuhr, Versicherungen, öffentliche Lasten des Grundstücks – besitzt.“Der Vermieter müsse daher die Betriebskosten bei Vertragsabschluß nicht erläutern.

Im Ergebnis bedeutet diese jüngste Entscheidung, daß Vermieter die Mieter bei Vertragsabschluß weiterhin nicht über entstehende Betriebskosten aufklären müssen. Und welcher Mieterin ist schon bekannt, daß gemäß der II. Berechnungsverordnung die Grundsteuer, nicht aber die Hypothekengewinnabgabe, als Nebenkostenposten umlagefähig ist?