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Darauf sollten Sie achten

Mietvertrag: Was gilt? Meist ist die Panik des letzten Augenblicks vor der Unterschrift unnötig. Denn manche Klausel hat trotz Vereinbarung letztlich keinen Bestand. Auch mündliche Verträge sind möglich, kommen in der Praxis aber kaum noch vor

VON ANDREAS LOHSE

Da liegt er nun auf dem Tisch, der Mietvertrag, den der Vermieter bereits vorbereitet und ausgefüllt hat. Auch unterschrieben hat der Hauswirt schon. Fehlt nur noch die Unterzeichnung des Mieters – oftmals die letzte Stresssituation nach erfolgreicher Wohnungssuche: Gereicht dem Mieter womöglich manche Passage später zum Nachteil? Oft gibt es dann keine Zeit mehr, die einzelnen Klauseln ausgiebig zu prüfen. Doch meist ist die Panik des letzten Augenblicks unnötig: Manche Klausel hat trotz Vereinbarung letztlich keinen Bestand.

„Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Wohnung zu überlassen; der Mieter wiederum dazu, diese Benutzung nur im vertraglich festgelegten Rahmen auszuüben und dafür einen bestimmten Preis zu zahlen.“ Mit dieser knappen Definition des Deutschen Mieterbundes könnte eigentlich alles gesagt sein. Tatsächlich jedoch sind Mietvertrag und Hausordnung komplizierte Konstrukte (s. auch Text unten).

Ein Mietvertrag kann schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Aus Mietersicht ist ein mündlicher Vertrag meist günstiger als ein schriftlicher. Es gelten dann allein die beiderseitigen Absprachen; Rechte und Pflichten darüber hinaus ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). So trägt der Vermieter in diesem Fall beispielsweise sowohl Nebenkosten als auch Schönheitsreparaturen. Der Nachteil liegt auf der Hand: Es ist schwierig, Absprachen zu beweisen. Insofern dürfte der mündliche Vertrag inzwischen die Ausnahme sein.

Am häufigsten wird ein schriftlicher unbefristeter Mietvertrag geschlossen. Meist ist er der Bequemlichkeit halber – ähnlich einem Formular – bereits vorgedruckt und fertig zum Ausfüllen mit Lücken versehen – von „frei verhandelbar“ kann also kaum die Rede sein. Die Zweckbestimmung – Wohnung, Teilgewerbe, Gewerbe – ergibt sich aus der Art des verwendeten Formulars. Selbst handschriftliche oder maschinengeschriebene Ergänzungen können zum „Formular“ gehören, wenn der Vermieter sie auch in seinen anderen Verträgen verwendet und sie nicht individuell verabredet wurden.

Solche „Formularmietverträge“ gelten als „Allgemeine Geschäftsbedingungen“. Sie unterliegen den BGB-Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen – sofern sie nach dem Inkrafttreten des alten AGB-Gesetzes im April 1977 geschlossen wurden. Für den Mieter bedeutet dies: Steht im Vertrag, was gegen Treu und Glauben verstößt – also nicht nur subjektiv, sondern tatsächlich besonders ungerecht oder überraschend ist –, ist es unwirksam. Das kann so weit gehen, dass der Vermieter schadenersatzpflichtig wird, wenn der Mieter beispielsweise Kosten tragen musste, die er von Gesetzes wegen nicht hätte zahlen müssen, etwa die Reparatur eines defekten Heizkörpers. Bestimmungen in älteren Verträgen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (Paragraf 307, BGB, „Generalklausel“).

Der Vertrag nennt zunächst alle Vertragsparteien sowie die genaue Lage und Größe der Wohnung mit Adresse nebst Zahl der Zimmer und Nebenräume. Auch der Beginn des Mietverhältnisses wird festgehalten.

Wird als Miete eine pauschale Summe vereinbart, sind damit alle Nebenkosten abgegolten. Meist setzt sie sich allerdings aus der Grundmiete (Nettokaltmiete) sowie zusätzlich einer monatlichen Pauschale für die Betriebskosten zusammen. Die Miete ist am dritten Werktag eines Monats fällig.

Gängige Praxis ist die Vereinbarung einer Kaution als Sicherheit für den Vermieter, der sie unabhängig von seinem sonstigen Vermögen anlegen muss. Ohne Vereinbarung wird eine Kaution nicht fällig. Juristische Kämpfe gibt es oft um Schönheitsreparaturen. Ohne Vereinbarung trägt sie der Vermieter.

Eine Untervermietung darf vertraglich nicht ausgeschlossen, kann aber von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden. Ebenso wenig kann das Halten von Haustieren generell untersagt werden, weil dann auch Zierfische oder Goldhamster verboten wären. Das Halten solcher Kleintiere darf der Vermieter nicht verbieten.

Sollte ein Vertrag Klauseln enthalten, die gesetzwidrig sind, bleiben sie dies selbst dann, wenn Mieter und Vermieter Gegenteiliges per Unterschrift besiegeln. Eine unzulässige Klausel ist unwirksam, mitunter vollständig, manchmal teilweise. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Ist der Vertrag unklar, enthält er beispielsweise zwei sich widersprechende Klauseln, geht dies zu Lasten des Vermieters. So war in einem Vertrag festgelegt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan auszuführen habe. Sollten diese Fristen beim Auszug noch nicht abgelaufen sein, hätte er anteilig eine Vergütung an den Vermieter zu zahlen – was so weit noch möglich ist. Außerdem war aber festgelegt, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung frisch renoviert zu übergeben habe, ganz egal, ob der Fristenplan hier noch griff oder nicht. Das Landgericht Berlin stellte fest, dass dieser Passus gegen das AGB-Gesetz verstoße, mithin diese Vereinbarung unwirksam sei (Az. 64 S 499/98).