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Nur mit Erlaubnis

Bei „berechtigtem Interesse“ kann die Untervermietung einzelner Zimmer einer Wohnung vom Vermieter nicht untersagt werden. Gefragt werden muss er aber trotzdem

Für einen Untermietvertrag bieten sich Musterformulare an Foto: Stefan Dietrich/Panther Media/imago

Von Ansgar Warner

Schon wieder eine Mieterhöhung, stöhnt Klaus Leonhard. Dabei bewohnt er seine Drei-Zimmer-Altbauwohnung in der nordöstlichen Berliner Innenstadtlage inzwischen alleine, seitdem Sohn Tilman zum Studium nach Westdeutschland aufgebrochen ist. Für eine kleinere Wohnung müsste Leon­hard allerdings vermutlich mindestens genauso viel zahlen, denn Neuvermietungen werden von Vermietern oft und gerne zur Anpassung der Mietpreise genutzt.

Warum also nicht lieber ein Zimmer untervermieten, um besser über die Runden zu kommen? Eine Interessentin ist im Bekanntenkreis schnell gefunden: eine Leipziger Arbeitskollegin kommt für ein befristetes Projekt ein halbes Jahr in die Hauptstadt und sucht nach einer günstigen Bleibe. Doch geht das so einfach? Im Mietvertrag findet sich zum Thema Untervermietung kein Passus. Juristisch ist Leonhard trotzdem auf der sicheren Seite: denn in diesem Fall besteht ein „berechtigtes Interesse“ – worunter Juristen sowohl wirtschaftliche wie auch persönliche Gründe verstehen. Wie etwa den Auszug von Partner oder Familienmitgliedern oder eine schwierige finanzielle Lage.

Voraussetzung ist lediglich, dass diese Lage erst nach Einzug in die Wohnung entstanden ist – wer also schon mit der Absicht der Untervermietung einen überteuerten Mietvertrag abschließt, hat im Zweifelsfall schlechte Karten, wenn es zur Auseinandersetzung mit dem Vermieter kommt.

In Leonhards Fall dagegen muss der Vermieter zustimmen. Denn bei einer Ablehnung trotz berechtigten Interesses könnte wegen der entgangenen Untermiet-Einnahmen sogar Schadenersatz verlangt werden.

Formal gefragt werden muss der Eigentümer aber trotzdem, was mit einer etwas merkwürdigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zusammenhängt. Im Jahr 2011 wurde nämlich geurteilt: „Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat“ (BGH vom 2. 2. 2011 – VIII ZR 74/10). Der Vermieter hat zwar nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit, den Untermieter abzulehnen – wird er jedoch gar nicht benachrichtigt, kann das ein Kündigungsgrund sein.

Um diese Formalie zu erledigen, bieten sich Musterformulare an, die man etwa auf den Webseiten von Mietervereinen oder der Verbraucherzentrale herunterladen kann. Auch für den Untermietvertrag gibt es Formulare, die man nutzen sollte, um von Anfang an klare Verhältnisse zu schaffen – etwa was die Mitbenutzung von Küche, Bad und weiteren Räumen betrifft und nicht zuletzt die Miethöhe sowie Befristung.

Etwas komplizierter wird es, wenn man die gesamte Wohnung untervermietet. Dann muss der Vermieter nur zustimmen, wenn es sich um einen Auslandsaufenthalt handelt, der etwa mit Job oder Studium zusammenhängt. In diesem Fall darf die Wohnung sogar für mehrere Jahre einem Untermieter überlassen werden, hat der Bundesgerichtshof geurteilt (Az. VIII ZR 349/13), zumindest wenn man die Wohnung nicht vollständig aufgibt, also noch einen Schlüssel behält oder Einrichtungsgegenstände zurücklässt.

Ein häufig anzutreffender Sonderfall ist auch die formale Aufteilung der Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Oft ist dann ein Mieter der Hauptmieter, während weitere Mitglieder einen Untermietvertrag erhalten. Dann müsste aber eigentlich bei jedem Wechsel wieder der Wohnungseigentümer gefragt werden – um diesen Aufwand zu vermeiden, sollte deswegen besser der WG-Status direkt im Hauptmietvertrag festgelegt werden.

Wird der Vermieter nicht benachrichtigt, kann es zur Kündigung kommen

Je hipper der Kiez, desto größer ist natürlich auch der Reiz, ein Zimmer regelmäßig an Touristen zu vermieten – was Plattformen wie AirBnB auch rein technisch sehr einfach machen. Aber aufgepasst: Die Überlassung an Urlauber via Onlineportal ist keine normale Untervermietung, hat der Bundesgerichtshof in einem wegweisenden Urteil entschieden (Az. VIII ZR 210/13).

Man braucht vielerorts sogar noch mehr als nur die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters, Rollkoffer- und Rucksackreisende zu beherbergen. Viele Kommunen haben bereits Zweckentfremdungs-Verordnungen erlassen, um der Verknappung des Wohnraums entgegenzuwirken, in Berlin wurde die seit 2014 geltende Verordnung etwa durch eine Gesetzesnovelle im Frühjahr 2018 verschärft. Hier braucht man also eine behördliche Genehmigung für die Untervermietung einzelner Zimmer an Touristen. Wer gegen solche Regelungen verstößt und die Wohnung oder Teile davon online zur Vermietung anpreist, riskiert hohe Bußgelder.

Gewisse Grauzonen gibt es aber. Schließlich ist nicht jede Aufnahme von Gästen grundsätzlich eine Untervermietung. Fließt kein Geld und dauert die Überlassung deutlich weniger als drei Monate, also etwa sechs bis acht Wochen, dann hat der Vermieter keine Handhabe. Man darf nämlich für einige Zeit Freunde oder Bekannte aufnehmen. Handelt es sich gar um enge Familienmitglieder – dazu zählen unter anderem Ehegatten, Eltern oder Kinder –, ist der Einzug sogar unbefristet vom Vermieter zu dulden. Gleiches gilt bei vorheriger Benachrichtigung des Vermieters für Lebenspartnerinnen und Lebenspartner.

Eins sollte man übrigens auch noch bedenken: Gegenüber einem regulären Untermieter ist man als Hauptmieter formal selbst wiederum ein Vermieter – kann also im Streitfall nicht die Hilfe eines Mietervereins in Anspruch nehmen.