DER MIETHAI
: Verjährung: Forderungen verfallen nach drei Jahren
■ ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40, www.mhm-hamburg.de.
Wenn bestimmte Fristen abgelaufen sind, müssen die Forderungen eines Vertragspartners nicht mehr erfüllt werden – selbst wenn sie berechtigt sind. Die sogenannte Verjährung soll dafür sorgen, dass nach langer Zeit nicht mehr über längst vergangene Sachverhalte gestritten wird. Sie soll also dem Rechtsfrieden dienen. Die normale Verjährungsfrist beträgt drei Jahre – und sie gilt auch im Mietrecht.
Wenn ein Vermieter heute angebliche Mietschulden aus dem Jahr 2008 anmahnt, dann muss der Mieter nicht mehr zahlen. Auch dann nicht, wenn die Forderung des Vermieters berechtigt ist, denn der Mieter kann sich in diesem Fall auf Verjährung berufen. Das gilt übrigens auch für eine Kaution, die der Mieter noch nicht gezahlt hat.
Umgekehrt kann aber auch der Anspruch des Mieters auf eine Rückzahlung der Kaution verjähren, wenn er sich zu spät, also erst Jahre nach dem Auszug darum kümmert. In besonderen Fällen kann die Verjährung unterbrochen werden. Das geht allerdings nicht durch ein einfaches Mahnschreiben, sondern nur dann, wenn die Forderung gerichtlich geltend gemacht wird – durch einen Mahnbescheid oder eine Klage oder wenn zwischen Mieter und Vermieter verhandelt wird.
Ein Anspruch verjährt allerdings nicht: der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung. Wenn ein Mieter zum Beispiel über lange Zeit in einer Wohnung mit undichten Fenstern lebt, verliert er nicht mit der Zeit das Recht, vom Vermieter die Reparatur zu verlangen.
Ein Sonderfall bei der Verjährungsregelung im Mietrecht ist der Auszug: Wenn der Vermieter Forderungen auf Schadenersatz erhebt, weil eine Renovierung nicht durchgeführt wurde oder die Mieträume beschädigt sind, verjähren die innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Umgekehrt verjähren aber auch die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz innerhalb eines halben Jahres nach Mietende.
Wer sich in einem Gerichtsprozess auf Verjährung berufen will, muss das ausdrücklich vortragen. Der Fristablauf wird nicht automatisch vom Gericht berücksichtigt. Wer sich auf Verjährung berufen will, sollte sich vorher gut beraten lassen, ob nicht eventuelle Unterbrechungsgründe dazu führen, dass doch gezahlt werden muss.EVE RAATSCHEN
