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Kaution sicher verwahren

Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Zu empfehlen ist eine Vereinbarung, wonach die Kaution auf ein Sparbuch gehen sollte, worauf Mieter und Vermieter nur gemeinsam Zugriff haben

VON ANDREAS LOHSE

Mit nahezu jedem Umzug wandern Mietkautionen in nicht bestimmbarer Höhe über die Tische. Eine Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seine finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllt, beispielsweise die Miete schuldig bleibt. Allerdings muss der Mieter eine solche Sicherheitsleistung nur dann zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Fehlt dort ein entsprechender Passus, hat der Vermieter keine Anspruch darauf – auch nicht nachträglich.

Die Höhe der Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen. Pauschale oder gesondert abzurechnende Betriebskosten bleiben dabei unberücksichtigt (BGB, Paragraf 551). Gezahlt werden darf in drei gleichen monatlichen Raten, wobei die erste mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Gelegentlich fordert der Vermieter die komplette Kaution bei Übergabe der Wohnung – ohne auf die Möglichkeit der Ratenzahlung hinzuweisen. In einem Fall zahlten die Mieter zunächst alles, forderten dann aber die Sicherheitsleistung zurück, weil sie auf ungesetzlicher Basis zustande gekommen sei. Der Bundesgerichtshof entschied, dass selbst eine solche unwirksame Regelung wie hier zur Fälligkeit die Pflicht zur Kautionszahlung an sich nicht berührt, wenn dies vertraglich festgehalten ist. Der Mieter muss also zahlen. Er kann dies aber, anders als im Vertrag geregelt, in drei Raten tun (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 166/03).

Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach in seinen Sparstrumpf stopfen, sondern muss sie zu dem für Spareinlagen üblichen Satz verzinsen – und zwar von seinem sonstigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Hintergrund: Geht der Hauseigentümer pleite, soll die Kaution des Mieters nicht verloren, sondern konkursfest angelegt sein. Die Zinsen werden jährlich der Kaution zugeschlagen, erhöhen mithin die Sicherheit. Der Mieter kann auch während der Mietzeit den Nachweis der ordnungsgemäßen Kautionsanlage fordern.

Ist der Mietvertrag ordnungsgemäß beendet, wird die Kaution zurückgezahlt, einschließlich Zins und Zinseszins. Darüber, innerhalb welchem Zeitraum dies zu geschehen hat, gibt es gelegentlich Streit zwischen den Vertragsparteien. Denn dem Vermieter steht nach der Beendigung des Mietverhältnissen eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist zu. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass sechs Monaten dafür ausreichend sein sollten. Allerdings urteilen Gerichte hier im Einzelfall unterschiedlich, die Frist kann also länger, aber auch kürzer sein.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt eine Vereinbarung, der zufolge die Kaution mittels Sparbuch angelegt werden sollte, auf das Mieter und Vermieter nur gemeinsam Zugriff haben. Auch könne der Mieter dem Hausbesitzer das Sparbuch verpfänden, sollte dann allerdings darauf achten, dass die Bank „nicht ohne weiteres und ohne Wissen des Mieters nach einer Kontokündigung des Vermieters die verpfändeten Forderungen auszahlt“ – was viele Geldinstitute auf Vordrucken festhalten. Inzwischen hätten jedoch einige Banken auch Vordrucke in Gebrauch, denen zufolge sie den Mieter informieren, falls der Vermieter die Auszahlung der Kaution verlangt. Er habe dann vier Wochen Zeit, etwaige rechtliche Schritte einzuleiten.

In einem Fall machte der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses Schadenersatzansprüche geltend – die der Mieter aber bestritt. Per einstweilige Verfügung untersagte er dem Vermieter dann den Zugriff auf ein als Kaution verpfändetes Sparbuch. Das Landgericht beschloss, die Forderung aus dem Sparkonto sei zwar verpfändet, aber nicht als Sicherheit abgetreten. Dies sei einer Bürgschaft vergleichbar: Vor Klärung des Streits habe der Vermieter keinen Zugriff (LG Berlin, Az. 65 T 64/02).