Schweigen kann teuer werden
Beim Verkauf des Eigenheims lauern juristische Stolpersteine. Vor etwaigen Nachforderungen schützt juristischer Rat im Vorfeld einer Transaktion. Den Vorwurf, Schäden seien verschwiegen worden, kann etwa ein Gutachten entkräften
VON KLAUS LEONARD
„Wird hierzulande ein Haus verkauft, bedeutet das für die Beteiligten in der Regel, dass sie die größte zusammenhängende Investition ihres Lebens tätigen“, sagt Jürgen Michael Schick, Sprecher des Immobilienverbands Deutschland. Es geht dabei nicht nur um viel Geld, sondern auch um eine unübersichtliche Materie. „Das Problem der meisten Deutschen ist in solch einem Fall, dass sie zwar Experten fürs Wohnen sind, aber nicht für den Immobilienmarkt.“ Das gilt nicht zuletzt für den Großteil der verkaufswilligen Eigenheimbesitzer. Die kennen zwar ihr Haus, wie sie es zu einem angemessenen Preis veräußern und sich zugleich vor etwaigen Nachforderungen schützen können, wissen sie jedoch nicht.
Juristische Stolpersteine – und Mittel, sie zu umgehen – gibt es beim Immobilienverkauf viele. Ein ganz entscheidender: „Der Gewährleistungsausschluss sollte auf keinen Fall im Kaufvertrag fehlen“, betont Wolfgang Haegele, Rechtsanwalt für Zivil- und Wirtschaftsrecht, mit Schwerpunkt auf dem Gebiet des privaten Baurechts. Das heißt: Der Verkäufer sichert sich gegen Ansprüche des Käufers für den Fall ab, dass nach dem Kauf Mängel am Haus auftreten, die dem vormaligen Besitzer nicht bekannt waren. Umgekehrt gilt, dass Mängel jeder Art, die bekannt sind, potenziellen Käufern gegenüber offen vorgetragen werden müssen. Denn falls nachgewiesen kann, dass solche Mängel „arglistig“ verschwiegen wurden, können dem Verkäufer auch viele Jahre nach erfolgtem Besitzerwechsel unangenehme Forderungen aus vergangenem Besitz die Zukunft versauern. Im Ernstfall kann der hintergangene Käufer die Immobilie wieder zurückgeben – und den Kaufpreis zurückverlangen. Das kann teuer werden.
Mängel an einer Immobilie können von zweierlei Art sein. Zum einen gibt es Rechtsmängel. Dazu zählen sowohl im Grundbuch eingetragene Hypotheken, als auch Nutzungsrechte Dritter an besagtem Objekt. Das Fehlen von Genehmigungen zur Nutzung der Immobile oder schadhafte Bausubstanz zählen zu den Sachmängeln. „Um sich bei Letzterer abzusichern, empfiehlt es sich für den Verkäufer, ein Bewertungsgutachten erstellen zu lassen“, so Haegele. Das Schreiben eines unabhängigen Fachmanns schafft bei Interessenten Vertrauen. Das Gutachten eines Sachverständigen kann für ein Einfamilienhaus 1.000 bis 1.500 Euro kosten. Doch das Geld ist gut angelegt, bringt das Papier dem Verkäufer doch gleich zwei Vorteile: Zum einen erfährt er den Verkehrswert seiner Immobilie (den er nicht zwingend jedem Interessenten nennen muss). Darüber hinaus sichert es ihn vor späteren Vorwürfen: „Wenn vom Käufer Schäden reklamiert werden, kann der Verkäufer sich auf das Gutachten berufen“, erläutert Haegele. „Der Vorwurf der Arglist kann damit souverän widerlegt werden.“
Da der Verkauf von Grundbesitz in Deutschland beurkundungspflichtig ist, muss für einen rechtsgültigen Vertrag ein Notar hinzugezogen werden. Auch der Notar kostet. Aber der Vorteil ist: Hier kann der Fachmann zu allen Details des notariellen Vertrags befragt werden – ohne dass mehr gezahlt werden müsste als die obligate Beurkundungsgebühr. Ausnahmslos alle Absprachen, die getroffen wurden, müssen in dem Schreiben aufgeführt werden, damit der Handel gültig ist. „Nun sind manche Vertragspartner versucht, den offiziellen Kaufpreis beim Notar niedriger anzugeben, als es der realen Zahlung entspricht“, so Haegele. „Diese Leute wollen die Grunderwerbsteuer niedrig halten, die sich am Kaufpreis orientiert.“ Vor solchen Taschenspielertricks warnt der Rechtsanwalt: „Sollte so etwas irgendwann auffallen, wird der gesamte Verkauf ungültig – und das kann auch nach über zehn Jahren noch der Fall sein.“
„Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte professionelle Hilfe hinzuziehen“, rät Schick. Und das nicht allein wegen mancher rechtlichen Tücken im Kaufvertrag: „Den reellen Wert der Immobilie können Sachverständige, Gutachter und ausgebildete Makler einschätzen.“ Aber auch das Prozedere eines Verkaufs birgt Tücken. Wer jeden vermeintlichen Interessenten in sein Haus lässt, kann zum beliebten Ziel von Besichtigungstouristen werden, die sich zwar gern ansehen, wie andere wohnen, aber kein ernsthaftes Kaufinteresse haben. In welchem Zustand das Haus verkauft werden soll, gilt es ebenfalls zu klären: Soll noch einiges instand gesetzt werden, was kostet, aber auch den Kaufpreis in die Höhe treibt? Auch der richtige Zeitpunkt des Verkaufs, Spielräume beim Preis und Übergaberegelungen sind zu bedenken. „Gerade wenn es um viel Geld geht, sind auch viele Details von Bedeutung.“
