miethai: Unwirksame Renovierungsklauseln
: Mieterhöhung zu Recht – oder nicht?
Zahlreiche Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind in der letzten Zeit höchstrichterlich für unwirksam erklärt worden. Manche Vermieter wollen nun unwirksame Renovierungsklauseln zum Anlass für eine Mieterhöhung nehmen. Begründet wird dies damit, dass der Vermieter mit unkalkulierten Renovierungskosten belastet werde. Ob die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel im Rahmen einer Mieterhöhung berücksichtigt werden kann, ist jedoch sehr umstritten.
Nach einer Ansicht, so zum Beispiel der des Amtsgerichtes Hamburg in seinem Urteil vom 6. 9. 2007 – Az. 49 C 214 –, ist ein Zuschlag wegen einer unwirksamen Renovierungsklausel nicht gerechtfertigt. Die Renovierungspflicht sei kein gesetzlich genanntes Kriterium zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Übrigen würde, so das Gericht, die Annahme eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu einem Wertungswiderspruch führen. Denn: Der Vermieter, der eine unwirksame Klausel vereinbart, würde über den Weg der Mieterhöhung die Kosten einer Renovierung dann doch auf die Mieter übertragen können.
Dagegen hält das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 18. 4. 2007 (siehe NZM 2007, Seite 481 ff) einen Zuschlag in Höhe von rund 70 Cent pro Quadratmeter für gerechtfertigt, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält. Dabei bezieht sich das Gericht auf eine Regelung für Sozialwohnungen, wonach ein Zuschlag auf die Miete 8,50 Euro pro Jahr und m[2]vorgesehen ist, wenn der Mietvertrag keine Renovierungspflicht für die Mieter vorsieht.
Diese Begründung überzeugt nicht, da die Vergleichsmiete der frei finanzierten Wohnungen sich grundlegend von der Kostenmiete der Sozialwohnungen unterscheidet. Die Vergleichsmiete gibt die am Markt erzielte Miete wieder und bestimmt sich in Hamburg in der Regel nach dem Mietenspiegel. Bei dessen Ermittlung wird jedoch nicht erhoben, ob der Mieter oder der Vermieter zur Renovierung verpflichtet ist.
Gegen das Karlsruher Urteil ist Revision eingelegt, so dass vermutlich 2008 der Bundesgerichtshof über die Frage der Zulässigkeit von Zuschlägen entscheiden wird. SABINE WEIS
SABINE WEIS ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, ☎ 431 39 40, www.mhmhamburg.de.
