■ DERBERLINERMIETERVEREINRÄT
: Böse Überraschungen bei der zweiten Miete
Böse Überraschungen bei der zweiten Miete
Böse Überraschungen erleben alljährlich Mieter, wenn ihnen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters ins Haus flattert. Nachzahlungen und Erhöhungen sind der Normalfall, Rückzahlungen die Ausnahme. Ursache sind die teilweise stark gestiegenen Betriebskosten. Der Deutsche Mieterbund spricht daher auch von der »zweiten Miete«.
In welcher Form der Vermieter Betriebskosten vom Mieter verlangen kann, ist abhängig von der mietvertraglichen Vereinbarung und der Art des Wohnungsbaus. Betriebskosten sind dabei die Kosten, die dem Vermieter zum bestimmungsgemäßen Gebrauch seines Grundstücks und seiner Gebäude sowie bei der Nutzung der Wohnungen laufend entstehen.
Zu den Betriebskosten zählen die Aufwendungen für Wasserversorgung und Entwässerung, Grundsteuer, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung. Auch Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Betrieb der Gemeinschaftsantenne oder des Breitbandkabelnetzes gehören dazu. Darunter fallen auch Heiz- und Warmwasserkosten, die in der Regel gesondert von den genannten Betriebskosten abgerechnet werden.
Nicht dazu gehören beispielsweise Kosten für Instandhaltung und Verwaltung. Gehören zu der Wirtschaftseinheit Gewerbebetriebe mit offenkundig höhreren Betriebskosten, so müssen diese getrennt abgerechnet werden. Die Betriebskosten müssen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen.
Die Art der Abrechnung beziehungsweise Erhöhung der Betriebskosten ergibt sich aus dem Mietvertrag. Bei der Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen ohne Anpassungsklausel können auch in dem Fall keine Erhöhungen vorgenommen werden, wenn tatsächlich ein Mehrverbrauch festzustellen ist.
Im freifinanzierten Altbau sind häufig keine besonderen Vereinbarungen in den Verträgen getroffen. Hier wird nach der Vorlage der Abrechnung eine Betriebskostenerhöhung geltend gemacht. Ist dagegen vertraglich eine Vorauszahlung in Art und Höhe der Betriebskosten festgelegt, ergibt sich nach Abrechnung die Erhöhung oder Senkung der Vorauszahlung. Ein Verfahren, daß auch im Sozialen Wohnungsbau angewendet wird.
Für Sozialwohnungen kann zusätzlich noch ein Umlagenausfallwagnis erhoben werden. Im Ostteil der Stadt gilt für die Wohnungen, die bis zum 3.10. 90 bezugsfertig wurden, eine Sonderregelung. Es werden auch Vorauszahlungen erhoben, über die abgerechnet werden muß. Jedoch ist der Umlegungsmaßstab rechtlich festgelegt und Pauschalen sind unzulässig.
Betriebskostenerhöhungen können durch einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Durch Gegenüberstellung der alten und neuen Kosten müssen die Mieter dabei die Kostensteigerungen nachvollziehen können. Der Grund der Betriebskostenerhöhung muß erläutert sein.
Maßgeblich für die Erhöhung ist außerdem der Zeitpunkt der Veränderung der Betriebskosten. Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muß Angaben über den Abrechungszeitraum, die aufgeschlüsselte und erläuterte Zusammenstellung und die Höhe der Vorauszahlungen, soweit vereinbart, enthalten. Die Umlage der Betriebskosten erfolgt in der Regel nach Wohnfläche, manchmal nach Personenzahl.
Ergibt sich bei der Gegenüberstellung von gezahlten Vorschüssen zu den tatsächlichen Kosten ein Guthaben für den Mieter, so muß dieses ausgezahlt werden. Übersteigen die Kosten die gezahlten Vorschüsse, steht dem Vermieter eine Nachforderung zu.
Im Gegensatz zu diesem Umlagenverfahren können da, wo keine Vorauszahlungen vereinbart wurden, Betriebskostenerhöhungen nicht für zurückliegende Zeiträume nachgefordert werden, weil derartige Mieterhöhungserklärungen wegen gestiegener Betriebskosten nur Wirkung für die Zukunft entfalten. Jedoch gibt es auch hier Ausnahmen, so daß im Einzelfall eine mietrechtliche Beratung in Anspruch genommen werden sollte.Reiner Wild,
Berliner Mieterverein
