■ Der Berliner Mieterverein rät: Vermieter muß die Fenster reparieren

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen. Außerdem ist er zuständig, diese auch während der Mietzeit zu erhalten. Dies trifft auch für die Fenster zu. Bei deutlichen Mängeln kann daher die Miete gemindert werden. Für den malermäßigen Anstrich der Innenseite der Fenster ist jedoch in aller Regel der Mieter selbst verantwortlich.

Infolge von Witterungseinflüssen sind viele Fensterrahmen verzogen, was dazu führt, daß die Fenster sich nicht oder nur unzureichend mit Mühe schließen lassen. Viele sind undicht, Regenwasser dringt durch. Ein mangelhafter Außenanstrich der Rahmen ist leider eher die Regel als die Ausnahme.

Ob Ost oder West, in all diesen Fällen kann vom Vermieter die Instandsetzung verlangt werden. Dies geschieht durch schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung. Bei abgeblättertem Außenanstrich ist jedoch zu bedenken, daß der Mieter darlegen muß, warum eine erhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit vorliegt.

Mängel an Fenstern berechtigen zur Mietminderung. Sind alle Fenster infolge ihres schlechten Zustandes luftdurchlässig und nur schlecht zu schließen, so wird in der Rechtsprechung ein Minderungsanspruch von fünf bis 20 Prozent zugestanden.

In den neuen Ländern und dem Ostteil Berlins kann darüber hinaus bei erheblichen Schäden an der Mehrheit der Fenster des Gebäudes die Mieterhöhung für die Beschaffenheit ab Januar 1993 in Höhe von 30 Pfennigen pro Quadratmeter zurückgewiesen werden.

Für den Innenanstrich der Fenster ist in der Regel der Mieter verantwortlich, da in den meisten Mietverträgen den Mietern die Schönheitsreparaturen aufgebürdet werden. Wer allerdings einen alten Mietvertrag hat, sollte prüfen, ob nicht doch der Vermieter in der Pflicht ist. Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen des Fensterstreichens kann selbstverständlich durch eine individuelle Abrede im Mietvertrag getroffen sein oder werden.

Bei Kastendoppelfenstern beinhaltet die Schönheitsreparatur die Innenseite des Außenfensters und das gesamte Innenfenster. Eine Klausel in Formularmietverträgen, daß zerbrochene Scheiben generell vom Mieter zu erneuern sind, ist unwirksam.

Ihrer Instandsetzungsverpflichtung versuchen sich viele Vermieter durch eine Modernisierung zu entledigen, die zu einer Mieterhöhung führt („überholende Modernisierung“). Unstrittig ist, daß der Austausch eines Fensters mit einfacher Verglasung eine Modernisierung ist, weil durch die verbesserte Schall- und Wärmedämmung der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird. Dies gilt aber nicht in Treppenhäusern, Abstellräumen und nach vereinzelter Rechtsprechung auch nicht für WC und Küche.

Der Austausch von Kastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster wird in der Regel keine Wertverbesserung sein, so daß eine Mieterhöhung daraus nicht resultieren kann. Für die Modernisierung muß eine Ankündigung dem Mieter schriftlich zwei Monate vor Baubeginn zugegangen sein.

Handelt es sich um eine wertverbessernde Maßnahme, so muß bei der anschließenden Mieterhöhung von maximal elf Prozent der Baukosten pro Jahr der geschätzte Aufwand für fällige, aber durch die Modernisierung erledigte Instandsetzung abgezogen werden. Allerdings muß der Mieter den Nachweis für die unterlassene Instandhaltung führen. Reiner Wild

Berliner Mieterverein e.V.