Miethai & Co.: Todesfall (II)

Wenn die Erben kommen  ■ Von Sabine Weis

Stirbt einE MieterIn, die entweder allein gewohnt hat, oder treten die im Haushalt wohnenden Familienangehörigen nicht in das Mietverhältnis ein (vgl. dazu taz vom 25.6.1997), dann wird das Mietverhältnis mit den Erben so fortgesetzt, wie es zwischen dem Vermieter und der Verstorbenen bestand. Den Erben stehen alle Rechte und Pflichten (wie beispielsweise die Durchführung von Schönheitsreparaturen) aus dem Mietvertrag zu.

In einem Erbfall haben sowohl der Vermieter als auch die Erben das Recht, mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen (§ 569 BGB). Diese Kündigung muß jedoch unverzüglich erfolgen. Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, d.h. die dreimonatige Kündigungsfrist verlängert sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung der Wohnung an die Verstorbene um jeweils 3 Monate.

Für Vermieter von Wohnraum ist dieses Sonderkündigungsrecht stark eingeschränkt. Ein Vermieter kann nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. Eigenbedarf) hat. Dies gilt auch dann, wenn die Erben nie in der Wohnung gelebt haben. Der Grundsatz, wonach den Erben nur bei Bestehen eines Kündigungsgrundes gekündigt werden kann, war – auch in der Rechtsprechung – umstritten. Von seiten der Vermieter wurde kritisiert, daß die Erben mangels einer Beziehung zur Wohnung nicht schutzwürdig seien und daher ihre Interessen gegenüber den Eigentümerinteressen zurückstehen müßten.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch in seinem Beschluß vom 12. März 1997 (Das Grundeigentum 1997/S. 684 ff.) ausdrücklich bestätigt, daß der Vermieter den Erben nur dann kündigen kann, wenn er einen Kündigungsgrund hat, und zwar unabhängig davon, ob die Erben jemals die Wohnung genutzt haben. Ist ein Mietvertrag auf Lebenszeit der MieterIn abgeschlossen, so endet das Mietverhältnis mit dem Tod der MieterIn. In diesen Fällen haben die Erben keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.