Miethai & Co: Staffelmiete

Vorsicht bei den Fristen  ■ Von Sabine Weis

In vielen Mietverträgen sind nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die Mietensteigerungen für die folgenden Jahre festgelegt. Mit solchen Staffelmieten sichert sich der Vermieter über mehrere Jahre einen hohen Mietzins, ohne ein förmliches Mieterhöhungsverfahren durchführen zu müssen und ohne Begrenzung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die höhere Miete ist jeweils ab dem vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen, ohne daß es einer Aufforderung von Vermieterseite bedarf.

Nicht jede Staffelmietvereinbarung entspricht den gesetzlichen Voraussetzungen. So muß zum Datum der Erhöhung jeweils der Betrag der erhöhten Miete oder der Erhöhungsbetrag ausgewiesen sein. Eine Angabe, daß die Miete jeweils um einen bestimmten Prozentsatz steigen soll, reicht nicht aus. Weiterhin muß zwischen jeder Mieterhöhung mindestens ein Jahr liegen. Wird beispielsweise eine Staffelmiete im Halbjahresturnus vereinbart, ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam, und es muß lediglich die festgelegte Anfangsmiete gezahlt werden. Interessant wird es, wenn lediglich bei einem Mietsprung der Jahresabstand nicht eingehalten wird. Die überwiegende Rechtsprechung sieht nicht nur die mit zu kurzer Frist vereinbarte Staffel, sondern auch die folgenden Staffeln als unwirksam an. So hat das Landgericht Nürnberg-Fürth (Urteil v. 27. 6. 1997, ZMR 1997, S. 648) einen Staffelmietvertrag, in dem die erste Mieterhöhung nach drei Monaten erfolgen sollte, für insgesamt unwirksam gehalten, und der Vermieter mußte die vom Mieter in der Vergangenheit gezahlten Mieterhöhungen zurückerstatten.

Eine Staffelmietvereinbarung darf nicht über einen Zeitraum von zehn Jahren hinausgehen. Ist ein längerer Zeitraum vereinbart, so ist allerdings nach der überwiegenden Rechtsprechung nicht die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam, sondern nur insoweit, als die Laufzeit von zehn Jahren überschritten wird.